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家族信託を利用した自宅売却の方法|流れや登記・税金について解説

家族信託 自宅売却

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家族信託で信託した自宅は、どのように売却すれば良いのでしょうか。

そもそも家族信託で信託した自宅は売却できるのか、疑問に感じる方もいるでしょう。
そこで、本記事では家族信託を活用した自宅売却の方法を解説します。

家族信託を利用した自宅売却の流れや登記・税金などについても解説します。

この記事の監修者

田中 総
(たなか そう)
司法書士

2010年、東証一部上場の不動産会社に新卒で入社し、10年以上に渡り法人営業・財務・経営企画・アセットマネジメント等の様々な業務に従事。
法人営業では遊休不動産の有効活用提案業務を担当。

経営企画では、新規事業の推進担当として、法人の立ち上げ、株主間調整、黒字化フォローの他、パートナー企業に出向して関係構築などの業務も経験。
司法書士資格を取得する中で家族信託の将来性を感じ、2021年6月ファミトラに入社。

目次

家族信託で信託した自宅は売却できる?

家族信託

家族信託で信託した自宅は、信託契約で不動産を処分する権限が設定されていれば、売却することが可能です。

家族信託では、財産管理の方法を契約で自由に決められます。
その一方で、契約で定められていない方法で財産管理を行うことは認められていません。

そのため、家族信託で信託した自宅を売却したい場合は、必ず信託契約で不動産を処分する権限を設定する必要があります。

もし、自宅を購入した際の住宅ローンが残っている場合などは、債務者がローンを完済し、抵当権を外してから売却する必要があります。

抵当権とは、ローンの返済が滞った場合に抵当権を設定した不動産を競売にかけることで、優先的に弁済を受けられるようにする権利です。

抵当権が設定されていても売却することはできます。しかし、売却後も競売にかけられる可能性があることから、抵当権を抹消してから売却するのが一般的です。

家族信託や家族信託で信託した不動産を売却する方法について詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてお読みください。

家族信託契約で売買の取り決めがない自宅を売却するには?

チェックリスト

家族信託契約で売買の取り決めがない自宅は、そのままでは売却できません。

前述したように、家族信託では家族信託契約で定められていない方法で、財産の管理や運用、処分をすることができないのです。

そのため、家族信託契約で売買の取り決めがなされていない場合、自宅を売却するには信託契約の内容を変更したり信託契約を終了したりすることが必要です。

家族信託契約の変更は、委託者と受託者、受益者が合意すればできます。信託契約の終了は、委託者と受益者が合意すればいつでもできます。

また、家族信託契約の変更や終了について、事前に取り決めがある場合はその方法でも可能です。

しかし、委託者が認知症になってしまった場合は、変更も終了もできないため、自宅を売却することができない点に注意してください。

家族信託を利用した自宅売却のメリット

住宅の計画

家族信託を利用した自宅売却をするメリットは、主に以下の2つです。

  • 認知症の親が持ち主でも売却ができる
  • 売却代金を引き続き受託者が管理できる

それぞれのメリットについて、以下で見ていきます。

認知症の親が持ち主でも売却ができる

一般的には、親が認知症になった場合、自宅を売却できません。
どうしても売却したい場合は法定後見制度を利用し、家庭裁判所の許可を得る必要があります。

しかし、家族信託契約を結んでおくことで、不動産を売却するかどうかを決める権限は受託者に移ります。
そのため、認知症になった親が持ち主の自宅でも、売却できるのです。

自宅を売却できれば、売却で得た資金を施設の入所費用や病院の入院費用に充てることができるため、経済的な負担が軽くなります。

売却代金を引き続き受託者が管理できる

自宅の売却で得た売却代金は、受益者である親のものになります。
家族信託契約では、親の財産を受託者が管理することになっているため、引き続き受託者が管理できるのです。

例えば、前述したように、認知症の親の施設への入所費用や病院の入院費用に充てることができます。

なお、売却代金を買主から振り込んでもらう場合、親の口座ではなく家族信託用の口座に振り込んでもらうようにしてください。

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家族信託を利用した自宅売却のデメリット

家とお金

一方、家族信託を利用して自宅売却をすることには、以下のようなデメリットがあります。

  • 関係者は長期間拘束される
  • 適任者がいない可能性がある

それぞれのデメリットについて、以下で見ていきます。

関係者は長期間拘束される

家族信託が終了するタイミングは、一般的に委託者が亡くなったときと定めている場合が多いです。そのため、契約してから委託者が亡くなるまで効力を持ちます。

場合によっては長期間にわたり続くことも考えられ、関係者はその間ずっと拘束されます。

家族信託で定めた方法以外では財産を使うことができないことや、受益者に向けて収支報告を毎年する必要がある点に注意してください。

適任者がいない可能性がある

そもそも、家族信託の受託者に適した人がいない可能性もあります。

受託者は家族以外でもなれますが、相続時のトラブルを防ぐためにも、家族から選ぶことが一般的です。
しかし、安心して財産管理を任せられる人が家族にいなければ、家族信託を利用することは難しいでしょう。

それでも家族信託を利用したい場合は、信託監督人を設置して受託者を監督したり、任意後見制度などの他の制度を利用したりすることも検討してください。

家族信託で信託した不動産の売却方法2つ

積み木の家

家族信託で信託した不動産を売却する方法は、以下の2つが挙げられます。

  • 不動産そのものを売却する方法
  • 不動産に関する財産権を売却する方法

それぞれの方法について、詳しく見ていきます。

①不動産そのものを売却する方法

1つ目は、不動産そのものを売却する方法です。
受託者が売主となって買主を探す、一般的な売却方法です。

売却によって得た代金は信託財産に含まれるため、受託者が親の生活費や医療費などとして使うことができます。

②不動産に関する財産権を売却する方法

2つ目は、不動産に関する財産権を売却する方法です。
具体的には、受益者である親が財産権を売却し、不動産の売買代金に相当する金銭を受け取ります。

この方法の特徴は、売却後も不動産の管理を行うのは受託者である点です。
受託者が不動産を管理しながらも、不動産から得た収益は財産権を買った人にわたります。

なお、認知症対策で家族信託を契約する場合にはあまり用いられません。ビジネス目的で利用される場合が多い手法です。

家族信託で信託した自宅を売却する手順

家と印鑑

家族信託で信託した自宅を売却する手順は、以下のとおりです。

  1. 売却の依頼先を選定し販売活動をする
  2. 売買契約を締結する
  3. 決済・物件の引き渡し
  4. 信託登記の抹消手続きをする
  5. 家族信託用の口座に売買代金を入金する

それぞれの手順について、詳しく見ていきます。

STEP

売却の依頼先を選定し販売活動をする

まずは、売却の依頼先を選定します。
売却の依頼先は、大きく分けて仲介会社と買取会社の2つがあります。

仲介会社は買主を探すのを手伝ってくれる会社で、買取会社は会社自身が自宅の買主となってくれる会社です。

一般的には、仲介会社のほうが高く売れる一方、買取会社のほうが早く売れるという特徴があります。

仲介会社と買取会社のどちらが適しているのかを検討した上で売却の依頼先を選定し、販売活動をしてみてください。

STEP

売買契約を締結する

買主が見つかったら、売買契約を結びます。
受託者単独で売却するかどうかの判断をすることは可能です。

しかし、他にも親族がいる場合は、親族間でのトラブルを防ぐために事前に親族の理解を得ておくことをおすすめします。

もし、買主から手付金をもらっている場合に売買契約を解除することになると、手付金の2倍の金額を買主に支払わなければいけないため、注意が必要です。

STEP

決済・物件の引き渡し

決済と物件の引き渡しは、同じ日に行います。
決済手段としては、現金決済か金融機関振り出しの小切手、銀行口座への振り込みなどが挙げられます。

また、決済と物件の引き渡しには、事前に依頼しておいた司法書士にも同席してもらい、必要書類の確認と不動産の名義変更の登記手続きをしてもらいます。

STEP

信託登記の抹消手続きをする

売却した不動産が家族信託で信託した不動産である場合、名義変更手続きと同じタイミングで、信託登記の抹消手続きも行います。

信託登記の抹消手続きは、信託された不動産から普通の状態の不動産に戻す手続きです。
家族信託で信託した自宅の売却では必ず必要になるため、忘れずに手続きをしてください。

STEP

家族信託用の口座に売買代金を入金する

売却の際に受け取る売買代金は、家族信託用の口座に入金してもらうようにしてください。

受託者名義の口座に入金されると、贈与税の対象となるだけでなく、他の親族から疑いの目で見られてしまう可能性もあります。

売買代金が信託財産であることを明白にするために、受託者名義の口座ではなく家族信託用の口座に入金してもらってください。

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家族信託で信託した自宅を売却するときの注意点

資産

家族信託で信託した自宅を売却するときには、以下の2点に注意してください。

  • 売却時に信託契約を終了しない
  • 売却代金に対して譲渡所得による所得税が発生する

それぞれの点について、以下で見ていきましょう。

売却時に信託契約を終了しない

売却時に、信託契約を終了しないように注意してください。

信託契約を終了してしまうと、自宅の売却で得た売却代金を活用できなくなってしまう可能性があるためです。
信託契約を終了すると、子どもは親の財産を管理・運用できなくなります。

もし、売却時に親が認知症になっていたら、売却代金が振り込まれた親の口座から預貯金を引き出すことが難しくなるのです。

法定後見制度を利用すれば預貯金を引き出せますが、引き出すまでに数カ月の期間がかかったり、預貯金の使い道に制限がかかったりします。

そのため、売却時に信託契約を終了することなく、引き続き信託契約を維持した状態にすることがおすすめです。

売却代金に対して譲渡所得による所得税が発生する

家族信託で信託した自宅を売却し利益が生じると、利益に対して譲渡所得による所得税が発生します。

譲渡所得は、不動産を所有していた期間によって税率が異なります。

  • 短期譲渡:39.63%
  • 長期譲渡:20.315%

なお、短期譲渡は、信託財産を譲渡した年の1月1日にて所有期間が5年以下の場合、長期譲渡は、信託財産を譲渡した年の1月1日にて所有期間が5年を超える場合です。

長期譲渡のほうが税率では優遇されているため、短期譲渡にあたるか長期譲渡にあたるかをチェックしてから売却すると良いでしょう。

ファミトラ(家族信託)のサービスを利用して自宅を売却した事例

ファミトラの家族信託サービスをご利用いただき、自宅を売却したお客様の一部事例です。

自宅を売却する以外にも、父親が保有する賃貸物件を補修できるように将来設計として利用されている事例もあります。

自宅が売却できなかった事例など

ファミトラの公式YouTubeチャンネルでは家族信託にまつわる学べる動画を公開しております。

事前に対策していれば解決できた問題も数多くあり、皆さんにぜひ知ってもらいたい内容について、専門家がわかりやすく動画で解説しております。

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家族信託で信託した自宅の売却に関するよくある質問

家と電卓

最後に、家族信託を利用した自宅の売却に関するよくある質問とその回答を紹介します。

  • 家族信託で信託した自宅の売却では売主は誰になりますか?
  • 家族信託で信託した自宅の売却ではどのような費用がかかりますか?

家族信託で信託した自宅の売却では売主は誰になりますか?

家族信託で信託した自宅の売却では、受託者が売主になります。
受託者は委託者に代わって不動産の管理・処分を行う権限を有しているため、受託者が売主になるのです。

売却によって得た資金は、受益者の生活費や医療費などとして、受託者が運用することになります。

家族信託で信託した自宅の売却ではどのような費用がかかりますか?

家族信託で信託した自宅の売却では、主に以下のような費用がかかります。

  • 仲介手数料
  • 譲渡所得による所得税

まずは、仲介会社に支払う仲介手数料です。

仲介業務の報酬として「(売却価格×3%+6万円)+消費税10%」を上限に、仲介会社が設定した仲介手数料を支払います。

なお、売却代金が400万円以下の場合、上限となる仲介手数料の計算式が異なる点に注意してください。

また、売却時に利益が出た場合、所有期間が5年以下の場合は39.63%、所有期間が5年を超える場合は20.315%の譲渡所得による所得税がかかります。

他にも、不動産に抵当権が設定されている場合、抵当権を抹消するための抵当権抹消登記費用や印紙税、住宅ローン返済手数料などの費用が必要です。

まとめ:家族信託で信託した自宅は売却できないケースもある

家の売却

家族信託で信託した自宅は、家族信託契約に自宅売却について定められている場合に限り、売却可能です。

家族信託で自宅を売却すると、売却代金を引き続き受託者が管理できるメリットがあります。
一方、関係者が長期間拘束されたり、そもそも受託者の適任者がいない場合も考えられます。

家族信託で自宅を売却したほうが良いのか、そもそも家族信託契約で自宅売却に関して定めたほうが良いのかなど、様々な疑問点が出てくる方もいるでしょう。

家族信託についてお困りの場合は、ぜひファミトラにご相談ください。ファミトラでは家族信託の組成から運用までをトータルしてサポートすることが可能です。

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この記事を書いた人

田中総 田中総 家族信託コーディネーター®エキスパート 宅地建物取引士/司法書士

東証一部上場の企業で10年以上に渡り法人営業・財務・経営企画等の様々な業務に従事。司法書士資格を取得する中で家族信託の将来性を感じ、2021年6月ファミトラに入社。お客様からの相談対応や家族信託の組成支援の他、信託監督人として契約後の信託財産管理のサポートを担当。

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