不動産信託をわかりやすく解説｜基本の仕組みやメリット・デメリット

不動産信託とは信託制度のうち、不動産にかかわる信託です。
不動産の所有者が第三者に不動産の所有権移転を行い、不動産の管理を委託します。

不動産の所有者は管理を任せて、不動産から発生する利益を受け取ることが可能です。

本記事では、不動産信託の仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説します。
不動産信託について知りたい方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産信託とは｜基本の仕組み

そもそも信託とは、財産を信頼できる第三者に託して自分で定めた目的にもとづき、管理・運用してもらう仕組みです。

不動産信託とは信託制度のうち、不動産にかかる信託をいいます。
不動産信託は委託者が受託者に不動産を信託し、受託者は委託者が定めた目的に従って不動産の管理・処分を行う信託です。

不動産信託の基本的な仕組みは、下記のとおりです。

• 委託者と受託者の間で信託契約を締結
• 委託者の土地・建物などの不動産に信託目的を設定
• 委託者から受託者に不動産を移転
• 受託者が信託不動産を管理・運用
• 委託者は信託不動産から発生する賃料収入などの経済的利益を享受（この権利を信託受益権という）

不動産信託を利用するメリット4つ

不動産信託の利用は、自身での判断が困難になったときや亡くなったときのメリットが大きいといえます。

以下では、不動産信託の利用によるメリットを4つ解説します。

不動産の管理運用を家族に任せられる

受託者が不動産の管理や運用を任せるにあたっては、信託銀行などに依頼できますが身近で信頼のおける家族に依頼することも可能です。

家族に自身の大切な不動産の管理運用を任せることで、受託者は利益を得ることもできます。

認知症になっても不動産の管理運用や処分ができる

自分に十分な判断能力があるうちに不動産信託契約を締結しておけば、認知症を発症した後も委託者により不動産の管理運用や処分が可能です。

不動産信託契約を締結しないうちに認知症を発症してしまった場合には、本人に契約を締結する十分な判断能力がないと判断され管理運用、処分ができません。

共有不動産の相続トラブルの回避策になる

不動産の中でも特に共有持分の不動産は、相続人の間での話し合いが折り合わないことも多く、相続しにくい不動産といえるでしょう。

相続人の間の人間関係や収入格差にもよりますが、共有不動産の持分をめぐるトラブルが発生し相続トラブルにもなり得ます。

不動産信託を利用すれば、不動産の管理運用を1人に任せて、信託不動産から発生する利益を複数人の相続人（受益者）で分配する契約にすることも可能です。

二次相続で孫を相続人に指定できる

遺言によって不動産を相続させる場合、親は子どもへ相続させることはできます。しかし、二次相続として孫を相続人に指定できません。

不動産信託による契約を締結することで、自分が亡くなった後の子どもなどの相続人だけでなく、さらに子どもが亡くなった後の二次相続で孫を不動産の相続人に指定できます。

注意すべき点は、相続税が発生する場合に二次相続では配偶者控除が使えないことです。
また、法定相続人の数が少なくなるため基礎控除額も減少してしまいます。

不動産信託のデメリット4つ

不動産信託には上記のようなメリットだけでなく、デメリットもあります。
デメリットも十分に考慮した上で、不動産信託を検討してみてください。

以下では、不動産信託の利用による主なデメリットを4つ挙げて解説します。

信託不動産で生じた損失は損益通算できない

税務上の取り扱いで、損益通算の禁止はデメリットです。

信託財産から生じた損失は原則として損金です。
しかし、不動産所得に関する損失である場合には、不動産所得の計算上損失がなかったものとみなされてしまいます。

信託契約を結んだ不動産から生じた不動産所得にかかる損失は、当該信託財産以外の所得と損益通算できません。

当該損失はなかったものとみなされるため、翌年以降に繰り越すこともできません。
信託不動産から生じた損失がある場合には、他の所得と損益通算できないために納税額が増えてしまう恐れもあるので注意が必要です。

他益信託では贈与税がかかる

委託者と受益者の関係に着目すると、自益信託と他益信託があります。

自益信託は、委託者と受益者が同一人物の信託をいいます。
自益信託では、利益を受ける権利が自分にあるため、信託しても贈与税や不動産取得税はかかりません。

一方で他益信託は、委託者と受益者が異なる信託です。
他益信託では、信託することで利益を受ける権利が子どもや孫などに移るため、贈与税や不動産取得税がかかる可能性があります。

他益信託は、元の所有者でない他人のための信託です。
他人に利益を渡すことで税務上贈与とみなされ、贈与税が発生する可能性があります。

受託者の選任で親族間トラブルが起きやすい

家族や親族で不動産信託契約を締結する場合、不動産の管理運用を家族のうちの誰かが受託者として任されます。
受託者の権限が強いこともあって、選ばれなかった家族や親族から苦情や不満が出る恐れもあるでしょう。

不動産信託契約を締結する際に「家族や親族全員が説明を受けずに受託者だけが契約内容を理解していた」ケースもあります。

また、信託不動産の管理運用を適切に行ってはいたものの「家族や親族に事前に説明をせず、十分な意思の疎通を図らなかった」ケースもあるでしょう。
上記のようなケースでは、受託者の選任により親族間トラブルが起きやすくなります。

不動産信託の契約を締結する前には、家族や親族が納得するように十分に話し合いをしてから受託者を選任しましょう。

受託者がプロの場合は費用がかかる

原則として、家族や親族の間で不動産信託契約を締結する場合には、受託者に対しての報酬は不要になることが多いです。

信託銀行や不動産会社などの不動産を熟知した専門家が受託者となる場合には、報酬が必要です。

不動産信託を利用するときの流れと費用

ここでは、不動産信託を利用するときの流れと費用について以下で解説します。

不動産信託に関するよくある質問

以下では、不動産信託に関するよくある2つの質問に答えていきます。

まとめ：不動産信託の仕組みを財産管理に活用しよう

本記事では、不動産信託の仕組みやメリット・デメリットについて解説しました。
不動産信託を利用するときの流れと費用についても、詳しく紹介しました。

不動産信託を検討している方は、本記事を参考にしてみてください。

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