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不動産信託とは信託制度のうち、不動産にかかわる信託です。
不動産の所有者が第三者に不動産の所有権移転を行い、不動産の管理を委託します。
不動産の所有者は管理を任せて、不動産から発生する利益を受け取ることが可能です。
本記事では、不動産信託の仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説します。
不動産信託について知りたい方は、ぜひ最後までご覧ください。
田中 総
(たなか そう)
司法書士
2010年、東証一部上場の不動産会社に新卒で入社し、10年以上に渡り法人営業・財務・経営企画・アセットマネジメント等の様々な業務に従事。
法人営業では遊休不動産の有効活用提案業務を担当。
経営企画では、新規事業の推進担当として、法人の立ち上げ、株主間調整、黒字化フォローの他、パートナー企業に出向して関係構築などの業務も経験。
司法書士資格を取得する中で家族信託の将来性を感じ、2021年6月ファミトラに入社。
田中 総
司法書士資格保有/家族信託コーディネーター/宅地建物取引士/不動産証券化協会認定マスター
東証一部上場のヒューリック株式会社 入社オフィスビルの開発、財務、法人営業、アセットマネジメント、新規事業推進、経営企画に従事。2021年、株式会社ファミトラ入社。面談実績50件以上。首都圏だけでなく全国のお客様の面談を対応。
そもそも信託とは、財産を信頼できる第三者に託して自分で定めた目的にもとづき、管理・運用してもらう仕組みです。
不動産信託とは信託制度のうち、不動産にかかる信託をいいます。
不動産信託は委託者が受託者に不動産を信託し、受託者は委託者が定めた目的に従って不動産の管理・処分を行う信託です。
不動産信託の基本的な仕組みは、下記のとおりです。
不動産信託の利用は、自身での判断が困難になったときや亡くなったときのメリットが大きいといえます。
以下では、不動産信託の利用によるメリットを4つ解説します。
受託者が不動産の管理や運用を任せるにあたっては、信託銀行などに依頼できますが身近で信頼のおける家族に依頼することも可能です。
家族に自身の大切な不動産の管理運用を任せることで、受託者は利益を得ることもできます。
自分に十分な判断能力があるうちに不動産信託契約を締結しておけば、認知症を発症した後も委託者により不動産の管理運用や処分が可能です。
不動産信託契約を締結しないうちに認知症を発症してしまった場合には、本人に契約を締結する十分な判断能力がないと判断され管理運用、処分ができません。
不動産の中でも特に共有持分の不動産は、相続人の間での話し合いが折り合わないことも多く、相続しにくい不動産といえるでしょう。
相続人の間の人間関係や収入格差にもよりますが、共有不動産の持分をめぐるトラブルが発生し相続トラブルにもなり得ます。
不動産信託を利用すれば、不動産の管理運用を1人に任せて、信託不動産から発生する利益を複数人の相続人(受益者)で分配する契約にすることも可能です。
遺言によって不動産を相続させる場合、親は子どもへ相続させることはできます。しかし、二次相続として孫を相続人に指定できません。
不動産信託による契約を締結することで、自分が亡くなった後の子どもなどの相続人だけでなく、さらに子どもが亡くなった後の二次相続で孫を不動産の相続人に指定できます。
注意すべき点は、相続税が発生する場合に二次相続では配偶者控除が使えないことです。
また、法定相続人の数が少なくなるため基礎控除額も減少してしまいます。
不動産信託には上記のようなメリットだけでなく、デメリットもあります。
デメリットも十分に考慮した上で、不動産信託を検討してみてください。
以下では、不動産信託の利用による主なデメリットを4つ挙げて解説します。
税務上の取り扱いで、損益通算の禁止はデメリットです。
信託財産から生じた損失は原則として損金です。
しかし、不動産所得に関する損失である場合には、不動産所得の計算上損失がなかったものとみなされてしまいます。
信託契約を結んだ不動産から生じた不動産所得にかかる損失は、当該信託財産以外の所得と損益通算できません。
当該損失はなかったものとみなされるため、翌年以降に繰り越すこともできません。
信託不動産から生じた損失がある場合には、他の所得と損益通算できないために納税額が増えてしまう恐れもあるので注意が必要です。
委託者と受益者の関係に着目すると、自益信託と他益信託があります。
自益信託は、委託者と受益者が同一人物の信託をいいます。
自益信託では、利益を受ける権利が自分にあるため、信託しても贈与税や不動産取得税はかかりません。
一方で他益信託は、委託者と受益者が異なる信託です。
他益信託では、信託することで利益を受ける権利が子どもや孫などに移るため、贈与税や不動産取得税がかかる可能性があります。
他益信託は、元の所有者でない他人のための信託です。
他人に利益を渡すことで税務上贈与とみなされ、贈与税が発生する可能性があります。
家族や親族で不動産信託契約を締結する場合、不動産の管理運用を家族のうちの誰かが受託者として任されます。
受託者の権限が強いこともあって、選ばれなかった家族や親族から苦情や不満が出る恐れもあるでしょう。
不動産信託契約を締結する際に「家族や親族全員が説明を受けずに受託者だけが契約内容を理解していた」ケースもあります。
また、信託不動産の管理運用を適切に行ってはいたものの「家族や親族に事前に説明をせず、十分な意思の疎通を図らなかった」ケースもあるでしょう。
上記のようなケースでは、受託者の選任により親族間トラブルが起きやすくなります。
不動産信託の契約を締結する前には、家族や親族が納得するように十分に話し合いをしてから受託者を選任しましょう。
原則として、家族や親族の間で不動産信託契約を締結する場合には、受託者に対しての報酬は不要になることが多いです。
信託銀行や不動産会社などの不動産を熟知した専門家が受託者となる場合には、報酬が必要です。
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ここでは、不動産信託を利用するときの流れと費用について以下で解説します。
「自分が認知症になった後の不動産の管理を家族に任せたい」など、不動産信託の目的を決めましょう。
定めた目的に沿って信託契約内容を決めて、問題がなければ書面にします。
場合によっては、法律の専門家にアドバイスを受けることも必要になるでしょう。
次に信頼性を高めるために、信託契約の内容を公正証書にします。
公正証書にすると、信託契約内容に不満を持つ家族や親族が後になって無効を主張したときにも、紛争やトラブルが発生しにくくなります。
公正証書化すれば、信託契約内容を覆すことが困難になるといえるでしょう。
公正証書化するための費用は下表のとおりです。
【法律行為に係る証書作成の手数料:2023年10月19日時点】(公証人手数料令第9条別表)
目的の価額 | 手数料 |
---|---|
100万円以下 | 5,000円 |
100万円を超え200万円以下 | 7,000円 |
200万円を超え500万円以下 | 11,000円 |
500万円を超え1,000万円以下 | 17,000円 |
1,000万円を超え3,000万円以下 | 23,000円 |
3,000万円を超え5,000万円以下 | 29,000円 |
5,000万円を超え1億円以下 | 43,000円 |
1億円を超え3億円以下 | 4万3,000円に超過額5,000万円までごとに1万3,000円を加算した額 |
3億円を超え10億円以下 | 9万5,000円に超過額5,000万円までごとに1万1,000円を加算した額 |
10億円を超える場合 | 24万9,000円に超過額5,000万円までごとに8,000円を加算した額 |
信託契約書の内容を公正証書化することなく、自分で作成しても要件を満たせば法的には有効です。
引用元:法律行為に関する証書作成の基本手数料(日本公証人連合会ホームページ)
委託者が受託者と不動産信託契約を締結するには、所有権移転登記と信託登記が必要です。
所有権移転登記とは、不動産の所有権が移ったことを公示するのに必要な手続きです。
不動産の所有権を法的に証明するために、所有権移転登記は早期に行う必要があります。
信託設定時の所有権移転及び信託にかかる費用は下記のとおりです。
信託設定時には、登録免許税の所有権移転分は非課税になります。
信託登記とは、不動産を信託した場合に信託契約内容を登録しておく登記です。
所有権移転登記及び信託登記をすると、登記の目的欄に「所有権移転」及びその下に「信託」と表記されます。
費用については、上述の登録免許税の信託分が必要です。
以下では、不動産信託に関するよくある2つの質問に答えていきます。
固定資産税が課税されるのは、毎年1月1日現在の所有者です。
不動産を信託すると、所有権は委託者から受託者に移転します。
固定資産税は不動産の名義人である受託者に課税されます。しかし、実務上は信託財産に関する費用として信託財産の中から支払うため、実質的に負担するのは受益者です。
不動産の信託は個人・法人を問わないため、法人も受託者になることができます。
信託財産に不動産があれば、形式上の所有者は受託者です。
個人の場合は、受託者が認知症などで判断能力が衰えてしまうと当該不動産の処分が困難になります。
また、受託者が死亡した場合に不動産の相続による受託者変更登記を行わなければなりません。
受託者を法人にすれば、法人には認知症や死亡の概念がないため上記のリスクを回避できます。
本記事では、不動産信託の仕組みやメリット・デメリットについて解説しました。
不動産信託を利用するときの流れと費用についても、詳しく紹介しました。
不動産信託を検討している方は、本記事を参考にしてみてください。
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