不動産売却後に健康保険料や介護保険料が上がる?仕組みや条件を解説

不動産売却後に健康保険料・介護保険料が上がる

不動産売却は、健康保険料や介護保険料の増加を招く可能性があります。
思わぬ出費を防ぐためにも、不動産売却をする場合は、なるべく保険料が上がらない方向で売却を進めましょう。

この記事では、不動産売却後に保険料が上がる仕組みや、保険料の増加を抑えるための対応策について解説します。
不動産売却と保険料の関係について気になる方は、参考にしてみてください。

この記事の監修者

田中 総
(たなか そう)
司法書士

2010年、東証一部上場の不動産会社に新卒で入社し、10年以上に渡り法人営業・財務・経営企画・アセットマネジメント等の様々な業務に従事。
法人営業では遊休不動産の有効活用提案業務を担当。

経営企画では、新規事業の推進担当として、法人の立ち上げ、株主間調整、黒字化フォローの他、パートナー企業に出向して関係構築などの業務も経験。
司法書士資格を取得する中で家族信託の将来性を感じ、2021年6月ファミトラに入社。

この記事の監修者
司法書士 田中 総

田中 総

司法書士資格保有/家族信託コーディネーター/宅地建物取引士/不動産証券化協会認定マスター

東証一部上場のヒューリック株式会社 入社オフィスビルの開発、財務、法人営業、アセットマネジメント、新規事業推進、経営企画に従事。2021年、株式会社ファミトラ入社。面談実績50件以上。首都圏だけでなく全国のお客様の面談を対応。

目次

不動産を売却したときの譲渡所得の考え方

売却

不動産を売却した際、利益が生じる場合があり、その利益を「譲渡所得」といいます。

譲渡所得が発生すると、所得に応じた課税がされるため、不動産売却時は譲渡所得がいくら発生するかについて注意することが必要です。

譲渡所得は、全ての不動産売却で生じるわけではありません。
譲渡所得が問題になるのは、不動産売却で利益を得た場合に限ります。

不動産の売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いてプラスになる場合のみ、譲渡所得が問題になります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得 = 不動産の売却価格  − (取得費+譲渡費用)

取得費は、不動産購入代金など、不動産購入時にかかった費用です。
一方で、譲渡費用は、税金・売却手数料など、不動産売却時にかかった費用です。

基本的には、上記の計算で譲渡所得を算出します。
しかし、一定の要件を満たす場合は、譲渡所得がさらに下がったり、課税が免除されたりします。

日本の健康保険制度の概要

健康保険証

日本の健康保険は、4つに分類されます。

  • 民間企業に勤める社員が加入する健康保険
  • 公務員が加入する共済保険
  • 非会社員(自営業者や年金生活者)が加入する国民健康保険
  • 高齢者が加入する後期高齢者医療制度

健康保険は、大企業か中小企業かによって、組合健保と協会けんぽに分かれます。

保険の種類概要
健康保険民間企業で勤める会社員が加入

組合健保 = 大企業の社員が加入
協会けんぽ = 中小企業の社員が加入
共済保険公務員が加入
国民健康保険非会社員(自営業者・年金生活者)が加入
後期高齢者医療制度75歳以上の高齢者(65歳以上で障害を持つ高齢者)が加入

不動産売却後に健康保険料が上がる可能性がある人の条件

ポイント

不動産の売却後に、健康保険料が上がる人の条件を解説します。

ポイントとして、会社員や公務員などの給与所得者は、保険料の上昇を気にする必要はありません。給与所得者は、会社から支払われる給与を基準に、保険料が設定されるからです。

また、給与所得者以外であっても、健康保険料が上がる可能性があるのは、譲渡所得がある場合のみです。不動産売却後に譲渡所得が生じなかった場合は、保険料は上がりません。

① 国民健康保険の被保険者

国民健康保険の被保険者(非会社員)が不動産を売却した場合は、健康保険料が上がる可能性があります。
国民健康保険料は、前年の所得をもとに算出されるからです。

例えば、不動産の売却益(譲渡所得)があり、前年よりも所得が1,000万円増えた場合、国民健康保険料が上がる可能性があります。
所得が多い人ほど、高額の国民健康保険料を支払う仕組みになっているからです。

自営業者や年金生活者など、国民健康保険の被保険者が不動産を売却したときは、健康保険料の上昇に注意する必要があります。

② 後期高齢者医療制度の加入者

後期高齢者医療制度の加入者も、不動産売却が原因で保険料が上がる可能性があります。
後期高齢者医療制度における保険料は、前年の所得をもとに算出されるからです。

高齢者医療制度の加入者は、75歳以上の高齢者(または65歳以上75歳未満で障害を持つ人)です。
それゆえ、75歳以上の高齢者が不動産を売却した場合、保険料が上がる可能性があります。

ただし、不動産を売却したからといって、必ずしも保険料が上がるわけではありません。
保険料が上がるのは、譲渡所得が生じた場合に限ります。

③ 健康保険・共済制度の被扶養者

健康保険または共済保険の被扶養者は、不動産売却にともない、保険料が上がる可能性があります。
不動産の売却益を得たことで、扶養から外れる可能性があるからです。

健康保険(または共済保険)被保険者の配偶者は、被保険者の扶養に入ることで、健康保険料の支払いが免除されます。

ただし、被扶養者の年収が130万円以上になると、扶養から外れます。
扶養から外れると、国民健康保険に加入することになりますが、そうすると所得に応じて保険料を払う形になるのです。

つまり、被扶養者が不動産売却で譲渡所得を得た場合、(所得額によりますが)扶養から外れ、国民健康保険料の支払い義務が生じます。

ただし、不動産の売却益が一時的な収入と見なされ、保険料の支払いを免れるケースはあります。詳細が気になる方は、保険組合に確認しましょう。

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不動産を売却しても健康保険料が上がらないケース

紹介

不動産売却をしても、健康保険料が上がらないケースは、次の通りです。

  • 給与所得者(会社員 or 公務員)による不動産売却
  • 譲渡所得が発生しない不動産売却

会社員や公務員など、組織から給与をもらって生活する給与所得者は、不動産を売却しても健康保険料が上がりません。

給与所得者の場合、会社や国から支払われる給与をもとに、健康保険料が算出されるからです。不動産売却で利益を得ても、会社からもらう給与が上がるわけではありません。給与が上がらない以上、健康保険料の上昇は起こらないのです。

また、国民健康保険の被保険者(非会社員)や後期高齢者医療制度の加入者であっても、国民健康保険料の増加が問題になるのは、譲渡所得が発生する場合のみです。

「不動産の売却価格 − (取得費+譲渡費用)」がマイナスなら、国民健康保険料に影響を与えません。

不動産売却と国民健康保険料の仕組み・計算方法

計算

不動産売却と国民健康保険料(自営業者や年金生活者が支払う保険料)の関係性について触れておきます。

まず国民健康保険料がどのように決定されるかですが、これについては、4つの計算方法があります。

  • 所得割
  • 資産割
  • 均等割
  • 平等割

どの計算方法を取り入れて、どのように保険料を算出するかは、各市町村によって異なります。

計算方法が4つあり複雑に感じる方もいるかもしれませんが、国民健康保険料を考える上でポイントとなるのは、所得割です。

所得割は、被保険者の所得に応じて保険料を算出する計算方法で、所得が増えるほど保険料は高くなります。
つまり、不動産売却で譲渡所得が発生すれば所得が上がり、国民健康保険料の増加につながるということです。

国民健康保険料を考えるに当たっては、まずは所得割の概念を理解しましょう。

不動産売却と後期高齢者医療の仕組み・計算方法

後期高齢者医療

不動産売却と高齢者医療制度の保険料との関係について解説します。

高齢者医療制度は、75歳以上の高齢者(または65歳以上75歳未満で障害を持つ人)が加入する保険制度です。

高齢者医療制度の保険料算出に当たっては、所得割と均等割の計算方法が採用されます。
均等割は、所得に関係なく一定の金額が課される計算方法です。

不動産売却に際してより影響を与えるのは、均等割よりも所得割の部分です。

所得割の計算方法が採用される結果、所得が増えるほど保険料が増える結果になります。
不動産売却で譲渡所得が発生すれば、保険料増加の原因になります。

75歳以上の高齢者が不動産売却をする際は、譲渡所得がどの程度発生するか、事前に把握しておいたほうがよいでしょう。売却後、保険料が増える可能性があるからです。

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不動産売却後は介護保険料も高くなる?仕組みについて

介護保険

不動産売却後に、介護保険料が高くなる仕組みは、健康保険料と同じです。

不動産売却後に健康保険料が上がるのは、売却益により所得が増えるからであり、介護保険料も同様です。所得が多いほど、保険料は高くなります。

不動産売却で譲渡所得が発生すれば、所得が増えます。
つまり、不動産売却で所得が増える結果、保険料も高くなるということです。

介護保険加入者が不動産売却をする際は、健康保険料のみならず、介護保険料も高くなる恐れがあります。不動産売却の際は、売却が国民健康保険料と介護保険料にどのように影響を与えるか、事前に把握しておいたほうがよいでしょう。

不動産売却で健康保険料が上がる場合の抑え方

家計改善

不動産売却に伴う健康保険料の増加を防ぐ方法を解説します。

ポイントは、経費の計上と特別控除の利用です。
経費を漏れなく計上し、特別控除の制度を上手に使うことで、健康保険料の増加を防げます。

経費をしっかりと計上する

健康保険料の増加を防ぐためには、経費をしっかりと計上する必要があります。
健康保険料は、譲渡所得が多いほど、高く計算される仕組みになっています。

譲渡所得の計算方法を、もう一度確認しましょう。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得 = 不動産の売却価格 −  (取得費+譲渡費用)

計算式を見ての通り、経費(取得費+譲渡費用)の額が多いほど、譲渡所得は低くなります。譲渡所得が低くなれば、健康保険料も下がります。

健康保険料の上昇を抑えるためにも、経費は漏れなく計上しましょう。

経費の具体例は、次の通りです。

取得費
  • (売った)不動産の購入代金
  • 購入手数料
  • 建築費用
  • 設備費
  • 改良費
譲渡費
  • 仲介手数料
  • 負担した印紙税
  • 賃貸物件の立退料

3,000万円の特別控除を利用する

不動産売却に伴う健康保険料を下げる方法として、特別控除の利用があります。

譲渡所得は「不動産の売却価格 −  (取得費+譲渡費用)」で算出するのが基本です。
しかし特別控除の適用を受けると、経費(取得費+譲渡費用)以外の部分を売却価格から差し引くことができます。

特別控除は複数用意されていますが、特に注目したいのが、3,000万円の控除です。
売却不動産がマイホームの場合、3,000万円控除の適用が受けられる可能性があるのです。

3,000万円控除の特別控除が利用できると、譲渡所得がマイナスとなり、健康保険料の増加を防げます。マイホームを売却する際は、必ず押さえておきたい制度です。

譲渡所得と特別控除の計算方法

特別控除の適用を受ける場合の計算方法は、次の通りです。

譲渡所得 = 不動産の売却価格  −(取得費+譲渡費用)−  特別控除額

次のような事例を考えてみましょう。

  • マイホーム売却価格:5,000万円
  • 経費(取得費+譲渡費用):4,000万円
  • 3,000万円の特別控除利用

上記の場合、計算式は次のようになります。

譲渡所得=5,000万 − 4,000万円 − 3,000万円 < 0

売却価格よりも「経費+特別控除額」のほうが多いため、譲渡所得は0です。
つまり、不動産売却に伴う健康保険料の増加はありません。

特別控除を利用するための条件

3,000万円の特別控除を受けるための主な条件は、次の通りです。

  • 住んでいる住宅を売却(以前住んでいた住宅も対象になるが期間の制限あり)
  • 3年以内に特例制度の適用を受けていない
  • 売主と買主が他人の関係(夫婦間や親子間の売買ではない)

通常、現存する住宅が特別控除の対象になりますが、一定の条件を満たせば取り壊し後の住宅や自然災害などによる滅失後の住宅も、控除の対象になります。

条件の詳細を知りたい方は、国税庁のHPを参考にしてください。

参考:国税庁

3,000万の特別控除以外にも対象となる可能性がある控除について

マイホームの売却の際に適用される3,000万円の特別控除の他にも、譲渡所得減額につながる控除は存在します。

具体的な控除の種類は、次の通りです。

  • 公共事業を目的とした土地建物の売却(5,000万円の特別控除)
  • 特定土地区画整理事業を目的とした土地の売却(2,000万円の特別控除)
  • 特定住宅地造成事業を目的とした土地の売却(1,500万円の特別控除)
  • 平成21年・平成22年に取得した国内にある土地の譲渡(1,000万円の特別控除)
  • 農地保有の合理化を目的とした土地の売却(800万円の特別控除)
  • 低未利用土地等の売却(100万円の特別控除)

注意!後期高齢者や被扶養者が不動産売却したケースについて

家

後期高齢者や被扶養者が不動産を売却した場合は、注意が必要です。
売却により、国民健康保険料や介護保険料が上がる可能性があるからです。

ここでは、後期高齢者や被扶養者の不動産売却が、保険料の上昇につながる理由について説明します。

後期高齢者が不動産を売却した場合は保険料が値上がりする可能性がある

後期高齢者が不動産を売却した場合は、保険料が上がる可能性があります。
後期高齢者医療制度の保険料は、所得割で計算されるからです。

所得割とはつまり、所得に応じて、保険料が増える計算方法です。
不動産を売却すれば譲渡所得が発生するため、保険料増加の原因になります。

保険料の上昇を抑えるためには、経費を漏れなく計上したり、特別控除を利用したりといった工夫が求められます。

保険料の上昇リスクは、国民健康保険の被保険者だけではない点を、押さえておきましょう。

75歳以上の高齢者(または65歳以上75歳未満で障害を持つ人)が不動産を売却する場合は、後期高齢者医療制度の保険料の上昇に備える必要があります。

被扶養者は扶養から外れるケースがある

被扶養者が不動産を売却した場合は、扶養から外れるかもしれません。

被扶養者でいるためには年収が130万円未満でなければなりませんが、不動産売却で売却益が発生すると、130万円のボーダーを超える可能性があるからです。

扶養から外れると、国民健康保険に加入する必要性が出てきます。

国民健康加入者の場合、所得に応じて国民健康保険料が算出されますが、不動産売却益による所得の増加は、国民健康保険料の上昇につながります。

夫が会社員である場合、妻が夫の被扶養者であるケースが多く見られます。妻の不動産売却により譲渡所得が発生すると、扶養から外れ、妻自身に国民健康保険料が請求されるかもしれません。

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まとめ

まとめ

不動産売却後は、健康保険料や介護保険料が上がる可能性があります。
(非会社員の)健康保険料や介護保険料は、所得額に応じて保険料が決められるからです。

不動産売却で譲渡所得が生じれば、所得が増え、保険料の増加につながります。
自営業の方や年金生活者・高齢者の方で不動産売却を検討する際は、保険料の増加に備えましょう。

高齢者の不動産売却は、注意すべき点が複数あります。
保険料以外にも、認知症が理由で不動産が売れなくなったなどの問題も生じます。

ファミトラでは、相続対策の観点から、不動産売却のアドバイスが可能です。
高齢者の方で不動産売却に不安をお持ちの方は、ファミトラまでご相談ください。

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この記事を書いた人

田中総 田中総 家族信託コーディネーター®エキスパート 宅地建物取引士/司法書士

東証一部上場の企業で10年以上に渡り法人営業・財務・経営企画等の様々な業務に従事。司法書士資格を取得する中で家族信託の将来性を感じ、2021年6月ファミトラに入社。お客様からの相談対応や家族信託の組成支援の他、信託監督人として契約後の信託財産管理のサポートを担当。

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