実家の田んぼを相続したらどうする?有効活用や処分する方法を解説

実家 田んぼ どうする

相続した田んぼの処理は悩ましいです。

処分に困り、放置する方もいますが、固定資産税の支払いは続きます。
みずから農作業に従事する予定がない場合、有効活用や処分を検討したほうが良いでしょう。

この記事では、田んぼを相続した場合の対応策について解説しています。
田んぼの処分・活用方法が気になる方は、是非とも参考にしてみてください。

この記事の監修者

田中 総
(たなか そう)
司法書士

2010年、東証一部上場の不動産会社に新卒で入社し、10年以上に渡り法人営業・財務・経営企画・アセットマネジメント等の様々な業務に従事。
法人営業では遊休不動産の有効活用提案業務を担当。

経営企画では、新規事業の推進担当として、法人の立ち上げ、株主間調整、黒字化フォローの他、パートナー企業に出向して関係構築などの業務も経験。
司法書士資格を取得する中で家族信託の将来性を感じ、2021年6月ファミトラに入社。

この記事の監修者
司法書士 田中 総

田中 総

司法書士資格保有/家族信託コーディネーター/宅地建物取引士/不動産証券化協会認定マスター

東証一部上場のヒューリック株式会社 入社オフィスビルの開発、財務、法人営業、アセットマネジメント、新規事業推進、経営企画に従事。2021年、株式会社ファミトラ入社。面談実績50件以上。首都圏だけでなく全国のお客様の面談を対応。

目次

実家の田んぼを相続したときにやるべきこと

家系図

実家の田んぼを相続した際に、やるべき作業をまとめました。
農地の相続では、宅地の相続とは異なった手続きが求められます。

相続登記

実家の田んぼを相続した後は、相続登記が必要です。
田んぼの相続で、田んぼ(土地)の所有者が変わるためです。

現在のところ、相続登記の申請は相続人の任意となっています。しかし2024年4月1日から、相続登記は義務化されます。義務違反には罰則も課されれるため、相続登記の重要性はさらに増すといってよいでしょう。将来発生する相続のみならず、過去の相続分も登記が義務化されるため、注意が必要です。

田んぼを相続した後は、法務局に登記申請書類を提出し相続登記を完了させましょう。
相続登記は個人でも申請できますが、手間を感じたり手続きが難しいと感じたりする方は司法書士に依頼できます。

一般的に相続登記の際に準備する書類は、次のとおりです。

  • 登記申請書
  • 被相続人の戸籍謄本(出生から死亡まで)
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 遺産分割協議書
  • 被相続人の住民票の除票
  • 不動産取得者の住民票
  • 不動産の固定資産評価証明書

相続登記には、「固定資産税評価額×0.4%」の税金(登録免許税)が発生します。司法書士に依頼しない相続登記でも、税金は納めなければなりません。

なお、法定相続人でない者が田んぼを相続する場合、農業委員会の許可も必要になります。

農業委員会への届出

田んぼを相続した方は、相続の事実につき農業委員会への届出が必要です。
通常の土地と異なり、農地は食料の供給安定に繋がる存在だからです。

農地が不健全に利用されると、国民への食料供給に害を及ぼしかねません。農地の適切な管理を促すため、農業委員会が組織されています。
農地の新たな責任者を農業委員会に伝えるため、農地を相続した方は農業委員会へ届出をしなければなりません。

届出には期限があります。届出期間は被相続人が死亡したことを知った時点から、10カ月以内です。
不届や虚偽の届出は罰則(10万円以下の過料)の対象となるため、農地を相続した方は農業委員会への届出を忘れないようにしましょう。

なお、相続登記と異なり届出に手数料は発生しません。

相続税の申告・納税

相続財産である以上、農地の相続も相続税の課税対象になりえます。
ただし、農地に関しては特例があり、一定の要件を満たす限り相続税の支払いが猶予されます。

相続税支払いのため農地を手放すことは、かえって農業の継続を阻害する結果に繋がるためです。

相続した田んぼはどうするべき?活用・処分の方法5つ

トラクター

相続した農地の活用方法に悩む方は多いです。
ここでは、相続したたんぼの活用・処分方法を5つ紹介します。

農業を営む

相続した田んぼで、農業を継続していく方法が考えられます。
父親が営んでいた農業を、そのまま子どもが引き継ぐパターンがこれに該当します。

相続した田んぼで農業を継続する場合、納税面で有利となります。
農地の相続に関しては、相続税猶予の特例が認められているためです。

譲り受けた土地で農業を継続する方は、特例により相続税の支払いが猶予されます。
一定の要件を満たす必要はあるものの、基本的には農業を継続する限り相続税は免除される形になります。

一生にわたり農業を営む覚悟のある方にとっては、相続税の猶予というより相続税の免除に近い措置といえるでしょう。

ただし、途中で農業をやめるなどして特例の要件を満たさなくなった場合、猶予されていた相続税に加えて利子税も納付しなければなりません。

貸し出して賃料を得る

田んぼの貸し出しで、みずから農業を営まずとも収入を得られます。

米の栽培は設備投資にお金がかかるため、貸し出して賃料を得るのは合理的な選択といえるでしょう。
ただし、田んぼを貸し出すにあたっては、農業委員会への許可申請が必要です。農地は誰にでも貸し出せるわけではありません。

借り手探しの手間を省きたい方は、自治体やJA(農業協同組合)に相談しましょう。自治体やJAでは、農地を貸し出したい方のために仲介サービスを用意しています。

売却して現金化する

田んぼを売却できれば、現金が手に入ります。

田んぼを手放したい場合やまとまったお金を必要とする場合、田んぼの売却は良い選択かもしれません。
しかし、田んぼを含めた農地の売却は、宅地と比べて売却相手が限定されます。

農地の売却対象となりえる第三者は、農業を継続していけるだけの力を備えている必要があります。一定の要件を満たした相手にしか、農地を売却できない仕組みです。

農地から宅地への転用手続きをとれば、売却相手の対象は広がります。
もっとも宅地といえども、住宅環境が整ってない環境にある土地を売るのは困難でしょう。

売却検討の際は、買い取りの相手が見つからない可能性も考えておく必要があります。

農地中間管理機構に貸し出しする

借り手が見つからない田んぼは、農地中間管理機構に貸し出せます。

農地中間管理機構へ農地を貸し出すと、農地中間管理機構側で農地の貸し出し相手を見つけてくれる仕組みです。
農地を貸し出した側は、農地中間管理機構から協力金を得られます。

みずから借り手を見つけて貸し出すよりも手間がかからず、不払いの心配もないため安心感もあるでしょう。
田んぼの借り手が見つからない場合や、貸し出しの手間を省きたい方は、農地中間管理機構の利用をおすすめします。

国に返す

借り手も買い手も見つからない場合は、田んぼを国に返す方法もあります。

具体的には、相続土地国庫帰属制度を利用します。
相続土地国庫帰属制度は、相続で取得した土地が不要な場合に土地を国に返還する制度です。

不要な土地を持っていても、管理の手間や維持費がかかるだけです。
一方で、需要のない土地の売却はハードルが高いという現実もあります。

田んぼを手放したい方にとって、国が土地を引き取る相続土地国庫帰属制度は、検討に値する制度といえるでしょう。
しかし、相続土地国庫帰属制度で土地を手放すには、一定の要件をクリアする必要があります。全ての土地が、引き取り対象となるわけではありません。

また、制度を利用して土地を引き取ってもらう際は、一定額の負担金を国に支払う必要もあります。
需要のある農地であれば、地国庫帰属制度よりも民間業者を通した売却を優先した方が良いでしょう。

田んぼを農地以外にして活用できる「農地転用」とは

農地転用

田んぼを農地以外にして活用する「農地転用」について解説します。
転用は、活用幅の拡大にも繋がりますが、デメリットもあるため注意しましょう。

農地転用ができる土地・できない土地

農地によっては、転用できない土地もあります。
田んぼの転用を考える際は、定められた基準をクリアするか検討する必要があります。

転用が認められるには、次の2つの基準を満たさなければなりません。

  • 立地基準
  • 一般基準

立地基準は、土地の優良性や周辺の市街化状況を基準に判定されます。

一般的に、駅から近いほど立地基準は満たしやすくなります。
一般基準で問題になるのは、転用の実現性や周辺農地への影響です。

転用事業の資金繰りに難点があったり、転用が原因で周辺農地へ悪影響が出たりする場合は一般基準を満たしません。
立地基準と一般基準とは別に、あらかじめ転用が認められない農地もあります。

次に該当する土地は、原則として転用不可です。

  • 農用地区域内農地
  • 甲種農地
  • 第1種農地

上記の土地はいずれも高い農業生産力が見込まれる土地で、宅地の転用には不向きと判定されます。

転用には許可基準があるため、田んぼを農地以外の用途に使いたい場合は注意が必要です。

農地転用の手続き方法

田んぼを農地以外の土地に転用し活用する場合は、農地法4条に沿って転用手続きを進めます。
転用手続きは、管轄市町村の農業委員会へ申請書を提出して行います。

一般的な提出書類は、次のとおりです。

  • 申請書 
  • 住民票 
  • 登記簿謄本 
  • 公図
  • 利用計画図

申請ごとに添付書類は異なり、場合によっては上記以外の書類も必要です。

例えば、転用後の土地で事業を始める場合、事業計画書や事業証明書も追加で提出します。
転用手続きが難しいと感じる方は、行政書士に依頼しましょう。

3〜8万円ほどの報酬はかかりますが、行政書士が代理で転用手続きを行ってくれます。

田んぼを農地転用するメリット

田んぼ転用のメリットは、次のとおりです。

  • 活用の幅が広がる
  • 固定資産税の無駄払いを防げる

田んぼを活用して他の用途に土地を活用すれば、様々なチャンスが生まれます。
売却や賃貸で収益獲得のチャンスに恵まれます。あるいは、転用後の土地で農業以外のビジネスを展開することもできるでしょう。

単に所有しているだけでは、土地は財産どころか負債になりえます。固定資産税の支払いが発生するためです。
土地を持つ以上、資産価値が上がるよう努めたほうが良いでしょう。

転用後の土地活用につき明確なビジョンのある方は、転用はメリットのある手続きといえます。

農地転用をする際の注意点

田んぼの転用で、土地活用の幅が広がる一方、デメリットも発生します。
農地を理由に恩恵を受けていた部分が、転用の結果消失するためです。

農地転用の際の注意点は、次のとおりです。

  • 固定資産税が上がる
  • 相続税猶予の特例が適用されなくなる

農地は、更地に比べて固定資産税が安く設定されるケースが多いです。

農地は固定資産税の計算において、納税者に有利な特例が適用されるためです。
転用の結果、特例の適用がなくなり、固定資産税が上がる恐れがあります。
また、転用は相続税にも影響を及ぼします。

転用の結果、農地でなくなり相続税猶予の特例の取消し対象になるためです。
相続税猶予の特例が取り消されると、猶予されていた相続税の支払いが生じます。

相続税の支払いは多額になるケースが多く、相続税猶予の特例の取消しは深刻な問題といえるでしょう。

田んぼの転用にはデメリットもあります。
いったん転用すると農地へ戻せなくなるため、転用には十分な検討が必要です。

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相続した実家の田んぼを売却するときの流れ

契約

ここでは、相続した田んぼを売却する際の流れを解説します。

売却の流れは、次のとおりです。

  • 役所への相談
  • 価格の査定
  • 売買契約締結(停止条件付)
  • 農地法の許可申請
STEP
役所に相談する

田んぼの売却にあたっては、役所への相談からスタートしましょう。

農地の売却は、通常の更地にくらべて複雑です。
役所に相談して、必要な手続きや注意事項を確認しましょう。

特に売却と同時に転用をおこなう場合は注意です。農地によっては、転用が認められないものもあります。
役所に依頼すると農地種別の調査をしてくれるため、転用可能な農地かを事前に判別できます。

後々のトラブルを避けるためにも、田んぼ売却の際は、役所への相談をおすすめします。

STEP
価格の査定をする

田んぼの売却が決まったら、価格の査定をします。

価格の査定は、不動産会社にお願いするのが一般的です。
価格の査定依頼をする際は、転用の有無を伝えましょう。

農地としてそのまま売却するのか、転用後に売却するのかで査定価格は異なるからです。
なお、転用後に売却する場合は、転用手続きが必要になります。

STEP
売却活動後買主と停止条件付き売買契約を締結する

売買が決まったら、買主と売買契約を交わしましょう。

売買契約の締結は、土地の種類に関係なく必要です。
しかし、農地の売買契約は、通常の売買契約では不十分です。

農地法の許可を条件とする、停止条件付き売買契約を交わす必要があります。
停止条件付き契約とは、特定の条件が成就するまで契約の効力は発生しないとする契約です。

農地の売買では、農地法の許可が得られるまで売買契約の効力を発生させない形で契約します。
農地法の許可申請時に買主を示す必要がある関係上、許可前に先立つ売買契約の締結が慣行となっているためです。

通常の売買とは異なる売買契約書を交わす点を覚えておきましょう。
なお、契約を許可に先行させる流れは、売買契約のみならず賃貸借契約にも当てはまります。

STEP
農地法の許可申請・許可指令書交付

売買契約(停止条件付き)後に行うのは、農地法の許可申請です。

許可が下りるまでは通常、1カ月程度かかります。許可が下りると、許可指令書が交付されます。

許可指令書は所有権移転登記申請で必要となるため、保管しておきましょう。

実家の田んぼの相続に関するよくある質問

よくある質問

田んぼの相続に関して、よくある質問に回答します。

相続財産の中で田んぼだけを相続放棄できますか?

特定財産のみの相続放棄はできません。

相続放棄は、被相続人の地位をまるごと手放す手続きです。
特定の財産のみ相続して、他の財産は放棄するといった選択はできません。
それゆえ、田んぼだけの相続放棄は認められません。

田んぼの相続を避けたいのなら、他の財産も含めてまるごと放棄するほかないでしょう。

田んぼが欲しくないのであれば、いったん農地を相続した上で手放したり、農地以外の用途に利用したりする方法もあります。
具体的には、売却、賃貸、転用などの手段が考えられます。

相続した土地の処理・活用方法は様々ですが、いずれにせよ、特定の土地のみの相続放棄は認められません。

田んぼを相続しましたが使い道がありません。放置しても問題ないでしょうか。

相続した田んぼを放置したとしても、土地の所有者である以上、固定資産税は発生し続けます。

使い道がないのであれば、手放す方向で考えるのが良いでしょう。
所有を継続していても、無駄に固定資産税を払うだけの結果になります。
ただし、農地の処分は、通常の更地よりも手間がかかります。

農地である特性上、誰にでも売却できるわけではありません。売却には農業委員会の許可が必要になります。
また、立地が悪ければ、買い手や借り手がつかない可能性もあります。

田んぼの処分が難航する場合は、農地中間管理機構への貸し出しや、相続土地国庫帰属制度の利用など、各種制度を活用しましょう。

まとめ:相続した田んぼの処分は不動産の専門家に相談しよう

まとめ

相続した田んぼの処理に悩む方は多いです。

田んぼをそのまま放置する方もいますが、固定資産税の問題が残ります。
一方で、相続した田んぼの処分は、思いのほか手間がかかるのも事実です。

買い手探しで苦労したり、転用手続きに戸惑ったり、通常の不動産売買よりも売買が難航しやすいです。
相続不動産の処分にお困りの際は、不動産の専門家を頼りましょう。

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相続した田んぼの活用や売却などでお悩みの方は、ぜひ一度お問い合わせください。

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この記事を書いた人

田中総 田中総 家族信託コーディネーター®エキスパート 宅地建物取引士/司法書士

東証一部上場の企業で10年以上に渡り法人営業・財務・経営企画等の様々な業務に従事。司法書士資格を取得する中で家族信託の将来性を感じ、2021年6月ファミトラに入社。お客様からの相談対応や家族信託の組成支援の他、信託監督人として契約後の信託財産管理のサポートを担当。

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