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不動産の相続を徹底解説|手続きの流れ・必要書類・費用など

不動産 相続

相続が発生すると、さまざまな手続きをしなければなりません。特に、相続財産に不動産が含まれていた場合、相続登記を申請する必要があり、手続きが複雑で難しくなります。

また、令和6年4月1日から相続登記が義務化されたため、登記をそのまま放置しておけなくなりました。

この記事では、相続登記の流れをはじめ、必要な書類や費用などを詳しく解説しています。
不動産相続について基本をひと通り解説しているので、スムーズに不動産相続を進めたい方は、最後までお読みください。

この記事の監修者

田中 総
(たなか そう)
司法書士

2010年、東証一部上場の不動産会社に新卒で入社し、10年以上に渡り法人営業・財務・経営企画・アセットマネジメント等の様々な業務に従事。
法人営業では遊休不動産の有効活用提案業務を担当。

経営企画では、新規事業の推進担当として、法人の立ち上げ、株主間調整、黒字化フォローの他、パートナー企業に出向して関係構築などの業務も経験。
司法書士資格を取得する中で家族信託の将来性を感じ、2021年6月ファミトラに入社。

目次

不動産を相続する方法は全部で4つ

4つ

相続財産の中に不動産が含まれていた場合、相続が難しくなることがあります。

特に、他の財産に比べて不動産の評価額の占める割合が大きかった場合、不動産を相続した方と他の相続人との間に不公平感が生じたり、遺留分を侵害したりする可能性があります。

不動産を相続する方法は以下の4つです。

  • 現物分割
  • 代償分割
  • 換価分割
  • 共有名義

それぞれの特徴を理解し、納得のいく方法を選びましょう。

現物分割

現物分割とは、相続財産を形状や性質を変えずにそのまま相続する方法です。
例えば、一筆の土地を相続分に応じて分筆して相続する場合が現物分割に当たります。

現物分割のメリットは、手続きが簡単なことです。土地や車など名義変更をするだけで済みます。

一方デメリットは、相続人間で不公平感が生じる場合があることです。
例えば、1,000万円の実家を長男が、500万円の現金・預貯金を次男が相続した場合、相続額に差が出てしまいます。

また、土地を分筆できない場合があることもデメリットといえるでしょう。

代償分割

代償分割とは、遺産相続で特定の相続人に不動産などの現物で相続させ、その現物を相続した人が、他の相続人に金銭を支払い、相続人間の不公平を是正する方法です。

相続財産が小さな土地しかない場合、分筆して相続することが難しく、土地を相続した人が、他の相続人に土地の価格から算出した代償金を支払います。

代償分割のメリットは、相続財産を平等に近い状態で分けられるので、比較的スムーズに遺産分割ができることです。
一方デメリットは、現物を相続した人に代償金を支払う資力が必要なことです。

換価分割

換価分割とは、不動産や株式などの現物を売却し、売却代金を相続人で分割する方法です。

換価分割のメリットは以下の3つです。

  • 公平に分割できる
    現物は全て換金されて分割されるので、現物を相続した人とその他の相続人間で不公平感が生じません。
  • 代償金を用意する必要がない
    代償金が用意できなければ代償分割はできませんが、換価分割ならその心配はありません。
  • 不動産評価に関する争いがない
    代償分割では、不動産評価に関して争いが起こるケースがありますが、換価分割なら不動産の売却益を分けるだけなので、不動産評価に関する争いは起こりません。

デメリットは、以下の3つです。

  • 売り急いで売却価格が相場より安くなることがある
  • 将来値上がりするかもしれない不動産を手放すことになる
  • 譲渡所得税が発生する

共有名義

共有名義とは、相続する不動産を相続人の間で共有することです。
例えば、夫が亡くなり妻と長男で実家を共有する場合が共有分割に当たります。

確かに、共有名義は遺産分割の1つですが、土地の共有は後々のトラブルにつながるためおすすめできません。もしも妻と長男が実家を継いだ場合、妻が認知症などになると、土地を売却することができなくなります。

共有名義のメリットは、不動産をそのままの形で残せることです。

一方デメリットとしては、後々のトラブルにつながる恐れがあること、小規模宅地等の特例などの税制上の優遇措置を受けられないことが挙げられます。

不動産の相続手続きの流れ

相続

不動産を相続する流れは以下の通りです。

  • 遺言書の確認
  • 相続人の確定 
  • 相続財産の特定・把握 
  • 遺産分割協議
  • 相続登記の申請・名義変更
  • 相続税の申告と納付

それぞれ詳しく解説します。

STEP

遺言書の確認

相続が発生した場合、最初にするべきことは遺言書を見つけることです。遺言書があれば、遺産分割などは遺言書の内容に従って行われます。

遺言書には以下の3つがあります。

  • 自筆証書遺言
    被相続人が自筆で作成する遺言
  • 公正証書遺言
    公証人が関与し、公正証書の形で作成する遺言
  • 秘密証書遺言
    遺言内容を本人以外に見せずに作成する遺言

遺言の保管場所は、自筆遺言の場合は銀行の貸金庫や法務局に保管されていることが多く、公正証書遺言の場合は原本は公証役場に保管されています。

STEP

相続人の確定

遺言書がない場合、遺産は法定相続人が相続することになります。法定相続人とは、民法で定められた被相続人の遺産を相続する権利のある人のことです。

遺言書がなければ、法定相続人が遺産分割協議でどのように相続するかを決定します。

気を付けなければいけないことは、遺産分割協議の後、新たに相続人が現れた場合です。その場合、新たな相続人を含めて遺産分割協議をやり直す必要があります。

このようなことが起こらないように、被相続人の生まれてから亡くなるまでの戸籍を全て調べて、相続人を確定します。

被相続人が引っ越しなどで本籍地を変更している場合は、その全ての市区町村役場から戸籍を取り寄せる必要があります。

STEP

相続財産の特定・把握

相続人の確定とともに重要なのが、相続財産の確定です。相続財産は現金・預貯金・不動産・株式などプラスのものだけでなく、ローン・借金・未納の税金などマイナスのものも含みます。

相続財産に不動産が含まれるかどうかは、市町村から毎年送られてくる固定資産税納税通知書を見ればすぐに分かります。

また、市町村役場で「名寄帳」という、被相続人がその自治体内に所有している不動産の一覧表があるので、それを取得するのも有効です。

不動産を相続した場合、一定の計算方式にもとづいた相続税評価額を算出しなければなりません。

土地と建物では算出方法が異なり、土地は路線価方式と倍率方式のどちらかで算出します。建物は固定資産評価額がそのまま相続税評価額となります。

STEP

遺産分割協議

遺言書があればそれに従いますが、ない場合は遺産分割協議を行います。

遺産分割協議は、相続人全員の合意を得なければなりません。したがって、不参加の相続人がいたり、遺産分割協議後に新たな相続人が現れたりした場合、協議をもう一度やり直す必要があります。

遺産分割に関して相続人全員の同意が得られたら、その内容を遺産分割協議書にします。

遺産分割に期限はありませんが、相続税の申告期限が相続の発生を知った日の翌日から10カ月以内のため、それまでに遺産分割を終えたほうがいいでしょう。

STEP

相続登記の申請・名義変更

遺産分割協議が終わり、遺産分割協議書を作成したら、不動産を相続した人は相続登記を申請し、名義変更をします。

現行法では、相続登記は義務ではなく登記の期限もありません。しかし、2024年4月1日からは相続登記が義務化され、所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。これを怠ると、10万円以下の過料を科せられる可能性があります。

相続登記を放置した場合、数次相続が発生し権利関係が複雑になったり、相続人の1人が自分の持ち分を売却してしまったりするリスクがあります。

不動産を相続したら速やかに相続登記をしましょう。

STEP

相続税の申告と納付

相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10カ月以内に行わなければなりません。申告期限までに申告をしても、期限内に相続税を納めなければ延滞税がかかる点に注意が必要です。

相続税に特有の納付方法として延納と物納の制度があります。

延納は何年かかけて分割で納める方法で、物納は相続で取得した財産で納める方法です。

なお、延納・物納をしたい場合、申告期限までに税務署に申請書を提出して許可を得る必要があります。

不動産を相続した場合、登録免許税も支払う必要があります。登録免許税の納税額相当の金額を銀行などの金融機関に納付し、その領収書を当該登記申請書に貼って法務局に提出します。

登録免許税の額が30,000円以下の場合、納税額相当の収入印紙を登記申請書に貼って法務局に提出することも認められています。

不動産の相続での必要書類

住民票

不動産を相続し名義を被相続人から相続人に変更するには以下の書類が必要になります。

遺言書がある場合
  • 戸籍謄本(除籍謄本)
    被相続人と不動産を取得する相続人の分が必要です。
    本籍地の市区町村窓口で取得します。
  • 住民票(除票)
    被相続人と不動産を取得する相続人の分が必要です。
    住所地の市区町村窓口で取得します。
  • 固定資産評価証明書
    不動産がある自治体を管轄する税務署、市区町村役場で取得します。
  • 登記申請書
    法務局のホームページからダウンロードできます。
  • 遺言書
    公正証書遺言の場合は検認が不要ですが、自筆証書遺言の場合は必要です。
遺言書がない場合
  • 戸籍謄本(除籍謄本)
  • 住民票(除票)
  • 固定資産評価証明書
  • 登記申請書
  • 遺産分割協議書
    相続人が作成し、相続人全員の実印による押印が必要です。
  • 印鑑証明
    相続人全員の分が必要です。
  • 相続関係説明図
    申請人が作成します。

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不動産の相続にかかる費用の目安・内訳

費用

不動産を相続したときに、相続税や諸手続き費用、司法書士などの専門家に頼んだ場合に払う報酬など、おおよその目安を知りたい方も多いでしょう。

不動産の相続にかかる費用は以下の通りです。

  • 相続税・登録免許税
  • 相続登記の申請・名義変更を行うのにかかる費用
  • 専門家に支払う費用

詳しく見ていきましょう。

相続税・登録免許税

相続税は、相続人が被相続人の財産を相続したときに、相続財産に対してかかる税金です。相続財産とは、被相続人が死亡した時点で持っていた財産と債務全てのことです。

財産を相続したからといって、必ず相続税を支払うわけではなく、相続した財産から借金や葬儀費用を引いた額が基礎控除額以下なら、相続税はかかりません。

基礎控除額は、3,000万円 + (600万円 × 法定相続人数)で計算します。

登録免許税とは、不動産を取得したときに登記をする者が国に支払う税金のことです。
不動産を相続したときの登録免許税の計算式は以下の通りです。

登録免許税 = 不動産の価額 × 4/1000

相続登記の申請・名義変更を行うのにかかる費用

不動産の相続登記にかかる費用は3つあります。

必要書類を取得する際の手数料など

相続登記に必要な書類は、被相続人の戸籍謄本・改正原戸籍・住民票の除票、相続する不動産の固定資産評価証明書・登記事項証明書・名寄帳、相続人の戸籍謄本・住民票・印鑑証明書です。

どれも1通200~600円ほどで取得できます。

登録免許税

上で説明した通り、評価額 × 4/1000で計算します。

司法書士への報酬

司法書士に相続登記のみ依頼する場合、平均相場は5万~15万円程です。

必要書類の取得も依頼する場合、別途料金が発生する可能性があります。

専門家に支払う費用

司法書士に依頼した場合、戸籍調査や必要書類の収集、遺産分割協議書などの書類作成や登記申請まで代行してもらえます。

司法書士に、相続の開始から登記申請までを依頼した場合、以下の費用が発生します。

内容報酬
遺産分割協議書の作成4万~12万円
相続登記の申請4万~11万円
戸籍収集・相続関係説明図作成3万~5万円

全てを司法書士に依頼する場合、相場は11万~28万円となります。

不動産の相続に関するよくある質問

よくある質問

不動産相続に関してよくある質問にお答えします。質問は、以下の通りです。

  • 不動産の相続手続きはいつまでに行えばいい?
  • 不動産の相続手続きは自分でできる?
  • 相続する不動産の価値はどう評価される?

それでは見ていきましょう。

不動産の相続手続きはいつまでに行えばいい?

上述したように、2024年4月より、相続登記が義務化されます。

  1. 遺言を含む相続により不動産を取得した場合
    自分が相続したことによって不動産を取得したときから3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
  2. 遺産分割を行った場合
    遺産分割が成立した日から3年以内に相続登記をしなければなりません。
    令和6年4月1日以前に相続が開始している場合は、3年の猶予期間がありますが、義務化されます。

不動産の相続手続きは自分でできる?

一般の方も、法務局の無料相談などを使って、出来ないことはないのですが、専門家に依頼した方が費用も時間も無駄になりません。

理由は以下の通りです。

  • 一般の方は戸籍の見方が分からない
    相続人を確定するためには、被相続人の出生から死亡までの戸籍を取得する必要があります。
    ところが一般の方は戸籍の見方が分かる方が少なく、どうたどっていけばいいのかが分かりません。
    必要な分をたどれなければ、相続人を確定できません。
  • 相続登記には法律の知識が必要
    相続登記をするには、高度な法律の知識が必要なので、一般の方は最初から専門家に依頼するほうが賢明です。

相続する不動産の価値はどう評価される?

相続する不動産の評価方法は土地と建物とで異なります。

土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。

路線価方式とは、評価の対象となる土地が接している道路につけられた1平方メートル当たりの価格に面積をかけて土地の評価額を算出する方法です。路線価は相続税および贈与税の算定基準とするために国税庁が調査し、毎年1回公表されます。

倍率方式とは、路線価のない土地などの評価に使用される方法で、固定資産税額に一定の倍率をかけて計算します。

建物は、固定資産税評価額が相続税の評価額となります。固定資産税評価額は、市区町村から毎年送られてくる納税通知書で確認できます。

まとめ

まとめ

相続財産が現金・預貯金だけの場合と異なり、不動産が含まれると必要書類も多く、全て自分で行おうとすると相当な時間と労力、そして高度な法律の知識が必要となります。

令和6年4月1日より相続登記が義務化されるため、できるだけ速やかに相続登記を申請する必要があります。必要書類の取得や登記申請など不安な方は専門家に相談するのがおすすめです。

ファミトラではこれまで数多くの家族信託・相続などに関する相談を受け付けてきました。不動産相続などの制度利用で不安のある方は、お気軽にファミトラまでお問い合わせください。弁護士や司法書士など相続の専門家をはじめ、家族信託コーディネーターが無料相談を承っております。

またファミトラリアルティでは、不動産仲介や不動産買取、不動産運用のコンサルティングも行っていますので、相続した不動産を売却したいなどのお困りごとがあれば、お気軽にお問い合わせください。全てまとめてご相談いただけます。

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この記事を書いた人

田中総 田中総 家族信託コーディネーター®エキスパート 宅地建物取引士/司法書士

東証一部上場の企業で10年以上に渡り法人営業・財務・経営企画等の様々な業務に従事。司法書士資格を取得する中で家族信託の将来性を感じ、2021年6月ファミトラに入社。お客様からの相談対応や家族信託の組成支援の他、信託監督人として契約後の信託財産管理のサポートを担当。

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