終活で不動産はどう整理すればいい?持ち家の対処法や注意点を解説

終活 不動産

周囲に迷惑をかけずに人生を終わらせるために「終活」を行う人が増えています。

身の回りの財産を整理することで、自分の死後に財産の管理・処分方法で家族を困らせたり相続トラブルが起きたりすることを防ぐ効果があります。

この記事では、終活で不動産を整理する方法について解説します。
持ち家の対処法や注意点など、終活として不動産整理を行う上で必要な知識を紹介するので、ぜひ最後までお読みください。

この記事の監修者

田中 総
(たなか そう)
司法書士

2010年、東証一部上場の不動産会社に新卒で入社し、10年以上に渡り法人営業・財務・経営企画・アセットマネジメント等の様々な業務に従事。
法人営業では遊休不動産の有効活用提案業務を担当。

経営企画では、新規事業の推進担当として、法人の立ち上げ、株主間調整、黒字化フォローの他、パートナー企業に出向して関係構築などの業務も経験。
司法書士資格を取得する中で家族信託の将来性を感じ、2021年6月ファミトラに入社。

この記事の監修者
司法書士 田中 総

田中 総

司法書士資格保有/家族信託コーディネーター/宅地建物取引士/不動産証券化協会認定マスター

東証一部上場のヒューリック株式会社 入社オフィスビルの開発、財務、法人営業、アセットマネジメント、新規事業推進、経営企画に従事。2021年、株式会社ファミトラ入社。面談実績50件以上。首都圏だけでなく全国のお客様の面談を対応。

目次

終活をする上で不動産の整理は欠かせない!

持ち家

終活をする上で、不動産の整理は欠かせないものです。
ほとんどの人にとって所有する不動産は遺産の中でも大きな割合を占めるため、相続人にも大きな影響があります。

しかし、終活で不動産の整理をするのは簡単ではありません。
不動産を売却しようとする場合、不動産の価格が変動するため、いつ売却すれば良いのか適切なタイミングを図るのが難しいからです。

また、不動産を複数の相続人で分けて相続してもらおうと考える場合、物理的に分けることが困難なため、どのように分割すれば良いのか迷ってしまうこともあるでしょう。

そのため、不動産整理の方針は慎重に決めることをおすすめします。

なお、終活のメリットや始め方などについて知りたい方は、以下の記事も併せてお読みください。

終活で不動産の整理をしないリスク

終活で不動産の整理をしない場合、次のようなリスクが発生します。

  • 相続人同士のトラブルにつながる
  • 空き家になる

不動産は現金などとは異なり、物理的に分けるのが難しい資産です。

現物分割や代償分割など不動産を分ける方法は存在するため、不動産を分割すること自体は可能です。もっとも、分割した後に相続人同士で、分割の割合や代償の支払いなどを理由にトラブルが起きてしまう可能性はあります。

また、不動産(持ち家)を相続したものの住む人がいない場合、空き家になってしまいます。
人が住まなければどんどん老朽化が進み、余計に人が住めなくなりますが、その間も固定資産税の支払い義務は免れません。

終活で不動産の整理をしなければ、このような問題が発生するリスクが高まります。終活によって不動産の整理をし、相続人同士のトラブルを防いだり空き家になるのを防いだりするのがおすすめです。

終活で不動産・持ち家を整理する3つの方法

売却

終活で不動産・持ち家を整理するには、次の3つの方法がおすすめです。

  • 売却する
  • 生前贈与する
  • 遺言書を作成する

それぞれの方法を見ていきましょう。

売却する

1つ目の方法は売却することです。

売却して現金に換えることで、老後の資金を用意したり、分割方法でもめることが減ったり、固定資産税の支払いがなくなったりするなどのメリットがあります。

一方、売却のタイミングを逃してしまい、希望する売却価格よりも低い値段で売れた場合、住まいを失う上に老後資金を準備できない可能性がある点に注意が必要です。

不動産・持ち家の具体的な売却方法には、次の2種類があります。

  • 単純売却
  • リースバック

それぞれの特徴やメリット・デメリットについて解説します。

単純売却

単純売却は、文字通り所有している不動産を売却することです。

不動産を現金化することにより、老後の資金を準備しやすくなったり、複数人の相続でトラブルが起きにくくなったりするなどのメリットが得られます。

一方、持ち家を売却する場合、事前に次の住まいを決めておかなければならない点がデメリットです。

単純売却は、売却後に子どもと同居したり高齢者向け施設に入所したりすることが可能な人に向いています。

リースバック

リースバックは不動産を売却して現金化できる一方、その家には賃貸という形式で引き続き暮らすことが可能です。

老後の資金を確保したり住環境を変えることなく不動産を売却できたりするメリットがあります。

一方、家賃の支払いが続く上、売却額が低かった場合には必要な資金が確保できない可能性がある点に注意しましょう。

「持ち家を手放したら暮らす場所がない」という方や「老後資金を用意したいけれど、今の自宅に住み続けたい」という方におすすめの方法です。

生前贈与する

2つ目の方法は生前贈与することです。

生前贈与は本人が生きている間に、将来相続人となる人に不動産を贈与する方法です。
不動産を受け継いでもらう人を直接決められるため、確実に不動産を渡せるだけでなく、相続人同士のトラブル回避にもつながります。

加えて、相続財産を減らすことにもつながるため、相続税額を安くできる可能性がある点もメリットの1つです。

一方、不動産の贈与を受けた人には贈与税や不動産取得税がかかるため、必ず税金面でプラスになるわけではない点に注意しましょう。

遺言書を作成する

3つ目の方法は遺言書を作成することです。
不動産を売却したり生前贈与したりしない場合は、親族との話し合いで遺言書を作成することがおすすめです。

不動産をそのまま相続してしまうと、相続人同士の話し合いで分割方法や管理・処分方法が決められず、トラブルに発展してしまうケースがあります。

しかし、事前に親族と話し合いをした上で遺言書を作成すれば、相続が発生したら遺言書の内容に従って相続をするだけで済みます。

ただし、相続税額を減らすことは難しいため、不動産の売却や生前贈与をしない場合の選択肢として利用することがおすすめです。

終活として不動産整理を行う際のポイント・注意点

虫眼鏡

終活として不動産整理を行う際のポイント・注意点は次の5つです。

  • 自分の考えだけで判断しない
  • 住宅ローンの残高を確認する
  • 終の住処についても検討する
  • 家族信託を検討する
  • 必要に応じて専門家に相談する

それぞれ見ていきましょう。

自分の考えだけで判断しない

終活の不動産整理においては、自分の考えだけで判断しないことが重要です。

例えば、所有している実家を売却しようと考えていても、親族は実家をリフォームして住み続けることや賃貸物件として貸し出すことを考えているかもしれず、売却を希望していない可能性があります。

自分の考えだけで判断し、勝手に実家を売却してしまうと、親族の思い描いていた生活が実現できなくなってしまうかもしれません。

「実家は所有者である自分の思い通りにしても良いのではないか?」と考えてしまうかもしれませんが、親族にとっても大切な財産です。

そのため、自分の考えだけで管理・処分方法を決めるのではなく、事前に親族と話し合った上で方針を決めることをおすすめします。

住宅ローンの残高を確認する

住宅ローンの残高を確認することも大切です。
もし住宅ローンが完済されていれば、終活で不動産整理を行う際の選択肢が広がります。

例えば、贈与や相続の際には、ローンが残っていないため、不動産の価値だけを見た評価を得ることができます。
また家を売る際も、売却代金でローンを完済する必要がなく、売却代金をそのまま手にできるのもメリットです。

そのため、終活として不動産整理を行う際には住宅ローンが返済できているのか、または返済できそうなのかを確認すると良いでしょう。

終の住処についても検討する

終の住処についても検討してみてください。

持ち家を売却する場合、次はどこに住むのかを先に決めておくことが必要です。
具体的には、老人ホームなどの施設や親族の家で同居するなどの選択肢があります。

売却してから賃貸物件を探そうとしても、高齢者が賃貸物件を契約するのはハードルが高いため、希望の物件が見つからない可能性があります。

したがって、事前に終の住処についても検討しておくことがおすすめです。

家族信託を検討する

家族信託を検討することもおすすめです。

家族信託とは、自分の財産を家族などの信頼できる人に預けて、管理・運用・処分をしてもらう仕組みです。

認知症対策への備えとして用いられることが多く、認知症になる前に家族信託契約を結んでおけば、認知症になっても財産の凍結を防げるメリットがあります。

さらに、遺言書と同じように相続時の財産の移転先を決めておけるため、さまざまな場面で利用しやすい仕組みです。

一方、財産を預かる人が不正をしてしまう可能性があるため、本当に信頼できる親族に財産を預けることをおすすめします。

家族信託について詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてお読みください。

必要に応じて専門家に相談する

必要に応じて専門家に相談することも検討してみてください。

ここまで、終活として不動産整理を行うための方法やポイント、注意点を解説してきましたが、親族関係や財産の状況により最適な方法は異なります。

さらに、法律や税金についての細かい問題が発生することも考えられるため、全てを自力で進めるのは困難といえるでしょう。

その場合には、弁護士やFP(ファイナンシャルプランナー)など専門家への相談がおすすめです。
専門家が手続きの代行をしてくれる場合もあるため、ぜひ活用してみてください。

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終活としての不動産整理で老後資金を得るという選択肢も

住宅

終活としての不動産整理では、以下の方法を利用し老後資金を得るという選択肢もあります。

  • 賃貸として貸し出す
  • リバースモーゲージを利用する

それぞれの方法やメリット・デメリットを見ていきましょう。

賃貸として貸し出す

実家以外にも所有している不動産がある場合、賃貸として貸し出す方法が考えられます。
入居者が現れれば、一定程度の収入を定期的に得られるため、老後資金に充てることが可能です。

しかし、不動産を賃貸として貸し出せる状態に保たなければならないため、修理費や管理費などのコストがかかり、入居者がいないと赤字に陥ってしまう可能性があります。

また、利便性やニーズに課題のある不動産は賃料を高く設定できないため、そもそも賃貸として貸し出すことは難しいでしょう。

自宅以外に所有している不動産が賃貸物件として活用できそうな場合に検討してみてください。

リバースモーゲージを利用する

リバースモーゲージとは、自宅を担保にしてお金を借り、契約者が亡くなったときに担保に入れた不動産を売却して返済する仕組みのことです。

リバースモーゲージを利用することで、自宅に住み続けながらも老後の生活資金を確保できるメリットがあります。

また、生前の借金返済は利息部分のみであり、元本の返済は死亡時に行われるため、毎月の返済で家計が圧迫される可能性を低減できるでしょう。

一方、自宅の評価に応じて借入限度額が決まるため、長生きするほど生活資金が不足する可能性があるほか、資産価値の変動により借入限度額が下がってしまう恐れがあります。

加えて、借入金利は変動金利であるため、金利が上がると生前に支払わなければならない利息が増えてしまう可能性もあります。

このように、リバースモーゲージにはメリットもデメリットもあるため、親族も含めてよく話し合ってから利用しましょう。

まとめ

マンション

終活として不動産整理を行うことで、相続人が管理方法で困ってしまうことや相続人同士のトラブルを減らすことができます。

単純売却や生前贈与、遺言書の作成などにより、相続が発生した際にスムーズに相続手続きを進められるようにしておくことが大切です。

しかし、実家などの不動産は親族にとっても大切なものであるため、自分の考えだけで管理・処分方法を決めないようにしましょう。
親族と話し合いの場所を設け、自分も親族も納得できる方法で管理・処分することで、終活は気持ち良く進められます。

また終活では、家族信託の利用を検討することもおすすめします。
家族信託を利用して不動産を含む財産の管理を家族などの信頼できる人に任せることで、認知症になっても財産が凍結されずに済みます。

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この記事を書いた人

田中総 田中総 家族信託コーディネーター®エキスパート 宅地建物取引士/司法書士

東証一部上場の企業で10年以上に渡り法人営業・財務・経営企画等の様々な業務に従事。司法書士資格を取得する中で家族信託の将来性を感じ、2021年6月ファミトラに入社。お客様からの相談対応や家族信託の組成支援の他、信託監督人として契約後の信託財産管理のサポートを担当。

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