実家の相続にまつわる手続きと活用方法は？流れ・税金・注意点を解説

親が亡くなって相続財産に実家が含まれている場合、誰が相続するのかを含めてその処理には難しいものがあります。

この記事では、実家を相続した場合の処理の方法やかかる税金や節税の方法まで詳しく解説しています。
また、相続の際の注意すべき点にも言及しているので、最後までお読みください。

実家の相続が発生したらどうする？選択肢5つ

（1）売却する

実家を売却する場合、不動産業者に相談することをおすすめします。

資力のある業者の場合、買い取ってもらえることもありますし、仲介する場合もリフォームした方が良いか、更地にした方が良いかアドバイスがもらえます。
いずれにしても安く買いたたかれないように、自分で相場を調べることが重要です。

また、被相続人だけが住んでいた物件を相続し売却した場合、譲渡所得から3,000万円まで控除される特例制度があります。
11の要件をすべて満たす必要があるので、ハードルは高めですが検討する価値はあります。

（2）賃貸物件として活用する

実家を賃貸物件として活用する選択肢もあります。

賃貸に出すということは、不動産投資だということを理解してください。
相続物件が戸建ての場合、アパートやマンションとは違った投資の勉強が必要になります。

戸建ての場合、築35年。マンションの場合、築30年を超えると賃貸に出すのが難しくなります。築年数が古くなるとリフォーム代が高額になる可能性が大きいためです。

また、賃貸に出すと修繕や管理会社とのやり取りなどが発生します。
相続人がこれらの問題に対応できるかどうかも、賃貸に出せるかの判断のポイントになります。

難しいようなら、売却を検討しましょう。

（3）子どもや親族が引き継いで住む

被相続人が親だった場合、相続物件は相続人が育った家であることも多いです。
その場合、引き継いで相続人が住むことも選択肢の1つです。

もともと、自分も住んでいた家なので思い入れもあるでしょう。ご近所も昔からの顔見知りなので、暮らしやすいのではないでしょうか。

ただし、注意すべき点が3つあります。

• 毎年、固定資産税がかかる
• 築古物件の場合、リフォーム代が高額になる
• 相続人が複数いる場合、誰が実家に住むかで意見が分かれ相続が進まないこともある

（4）更地にして土地活用する

相続物件が戸建ての場合、家屋を取り壊し活用することが考えられます。

立地や土地の広さに応じて、有効な活用方法を選びましょう。
考えられる活用方法は、駐車場、アパート、コンビニなどのロードサイド店舗が挙げられます。

更地にする場合、注意すべき点が2つあります。1つは、家屋を取り壊すのに費用がかかることです。一般的な戸建ての解体費用の相場は、150万円といわれています。

もう1つは、更地にしたまま放置すると固定資産税が6倍まで上がります。
更地での活用は計画的に行いましょう。

（5）相続放棄・限定承認する

実家を相続したくない場合、相続放棄が考えられます。

しかし、必要のない財産のみを放棄することはできず、全ての財産を放棄することになることに注意が必要です。
また、マイナスの相続財産がプラスの相続財産を上回る場合、限定承認をすることが考えられます。

限定承認とは、相続人はプラス財産を限度に、マイナス財産を相続することです。
しかし、限定承認は手続きが複雑で利用者はほとんどいません。

限定承認も相続放棄も相続開始から3カ月以内に手続きをする必要があります。
この期間内に手続きをしないと、全ての財産を承継する単純承認をしたものとみなされます。

実家を相続するときの流れ

実家の相続や売却で発生する税金は？

実家の相続や売却で発生する税金は以下の3つです。

• 相続税
• 登録免許税
• 所得税（譲渡所得）

相続税

前述したとおり、相続財産総額が基礎控除額を超えた場合のみ、申告の必要があります。

基礎控除額の計算方法は以下のとおりです。

3,000万円　＋　（600万円　×　法定相続人の数）　＝　基礎控除額

基礎控除額　＜　相続財産総額　⇒　相続税の申告が必要
基礎控除額　≧　相続財産全額　⇒　相続税の申告が不要

例えば、財産総額が5,000万円、法定相続人の数が3人だとします。

3,000万円　＋　（600万円　×　3）　＝　4,800万円

4,800万円　＜　5,000万円　となるので、相続税の申告が必要になります。

課税対象額は、財産総額から基礎控除額を引いたものになります。
上の例の場合、5,000万円　―　4,800万円　＝　200万円　が課税対象額となります。

実際には、その他に適用できる控除があったり、相続する財産によって計算は異なります。各々の状況により異なるため、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

登録免許税

不動産を相続すると、相続による所有権移転登記を申請します。
申請の際に、取得不動産の価額により登録免許税が課せられます。

登録免許税の計算方法は以下のとおりです。

不動産の評価額の合計　×　税率0.4％　＝　登録免許税

評価額は固定資産税明細書に「価格」または「評価額」と記載されています。
評価額は固定資産税課税標準額とは異なることに注意してください。

課税価格は1,000円未満を切り捨てた額です。
また、登録免許税は100円未満が切り捨てとなり、計算した額が1,000円未満の場合は1,000円となります。

平成30年度の税制改革および令和4年度の税制改革により、免税措置の適用期間が令和7年3月31日まで延長されました。
免税措置が受けられるケースは以下の2つです。

1. 相続人が自身の相続登記をしないで死亡した場合
   ただし、申請書に「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」と記載しなければ免税措置は受けられません。
2. 動産の価額が100万円以下の土地である場合
   ただし、申請書に「税特別措置法第84条の2の3第2項により⾮課税」と記載しなければ免税措置は受けられません。

所得税（譲渡所得）

相続人が不動産を売却し利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得による所得税がかかります。
譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。

譲渡所得　＝　譲渡収入金額　―　（取得費　＋　譲渡費用）　―　特別控除額

所得税　＝　譲渡所得　×　税率

税率は不動産の保有期間により異なります。

1. 長期（保有期間が5年を超える場合）：15.315％
2. 短期（保有期間が5年以下の場合）：30.63％

不動産の売却については、以下の特例が受けられます。
自分が受けられるか、よく調べて利用しましょう。

1. 相続不動産を譲渡した場合の取得費の特例
2. 相続した空き家を売却した場合の3,000万円控除
3. 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した時の1,000万円の特別控除

実家の相続や売却でかかる税金を軽減できる3つの制度

（1）配偶者の税額の軽減

配偶者の税額の減税とは、被相続人の配偶者が遺産分割や遺贈により取得した遺産の額が、次の①②の金額のどちらか多い金額までは配偶者は相続税を免除される特例です。

1. 1億6,000万円
2. 配偶者の法定相続分相続額

配偶者の税額の軽減を受けるには以下の3つの条件があります。

1. 相続開始時に配偶者と被相続人が法律上の婚姻関係にあったこと
   内縁の妻又は夫には法定相続分がないので、配偶者の税額の軽減は適用されません。
2. 相続開始より10カ月以内に相続税の申告をしていること
   例え相続分が0の相続人も相続税の申告が必要なことに注意してください。
3. 申請までに遺産の分割が終わっていること
   配偶者の税額の軽減を受けるためには、申告期限までに遺産分割が終わっていることが必要です。

遺産分割協議が不調で間に合わない場合は、法定相続分で相続したものとみなし相続税申告書を管轄税務署に提出し、相続税を納付する必要があります。

この時点での納付額は配偶者の税額の軽減を受けられないので大きな金額になる可能性がある点に注意してください。

遺産分割が決まった後、再度、申告の手続きをすれば配偶者の税額の軽減を受けられます。
その際、先に払った相続税との差額が返還されます。
しかし、一時でも大きな金額を納付するので、遺産分割は速やかに終わらせましょう。

（2）小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族が事業用あるいは住居として使っていた土地を相続した場合、一定の要件のもとで評価額を減額する特例です。

要件は以下のとおりです。

相続した土地が限度面積を超えていても、限度面積の範囲内で減額割合が適用されます。

（3）空き家売却時の譲渡所得税の特例

被相続人が住んでいた家や土地を相続や遺贈により取得した場合、一定の要件のもと譲渡所得の金額から最高3,000万円の控除を受けられます。

要件は以下のとおりです。

実家を相続するときに注意すること

空き家のまま放置すると税負担が重くなることがある

被相続人の親が1人で住んでいた家は、その後誰も居住しなければ空き家になります。
空き家をそのまま放置すると以下のリスクがあります。

⒈倒壊の危険がある

もし空き家が倒壊し周りの人や物に損害を与えた場合、所有者は賠償責任を負う可能性があります。

⒉固定資産税が増える可能性がある

固定資産税は住宅用地の特例の適用で、実際の固定資産税の額の1/6あるいは1/3を支払います。
倒壊の危険がある空き家とみなされると「特定空家等」に指定されると、住宅用地の特例が適用されなくなり、最大で6倍の固定資産税を払う可能性があります。

共有名義にすると売却や活用がしにくくなる

不動産は共有することが可能ですが、相続で共有にすることはおすすめしません。
なぜなら、共有不動産を売却するときに共有者全員の同意が必要になるためです。

同意が取れなくなる3つのケースを紹介します。

1. 共有者間で仲違いとなる
2. 共有者の1人が認知症など意思表示ができなくなる
3. 共有者の1人が亡くなり、その配偶者など関係の薄い者が相続し共有者となる

最近特に多く見られるのが、②のケースです。
親などが認知症になった場合、法定後見制度の利用が必要になるなど売却まで時間がかかる可能性があります。

上記のような例を防ぐ対処法として有効なのが、実家不動産を相続人の1人が相続し、かつ不公平のないように遺産を分割する現物分割と代償分割です。

また、不動産を1人が相続するわけではありませんが、遺産を公平に分配する方法として換価分割があります。

1. 現物分割：相続財産を形や性質を変えずに各相続人に分配する方法
   （例）土地と建物は長男、株式は長女、現金預金は次男
2. 代償分割：共同相続人の一部に現物を相続させ、その現物を相続した人が他の相続人に相続分の現金などを支払う方法
   （例）評価額1,000万円の不動産を長男が取得し、次男に500万円支払う
3. 換価分割：不動産や動産を売却し、売却代金を相続人で分配する方法
   （例）評価額1,500万円の不動産を売却し、3人の相続人でそれぞれ500万円ずつ相続する。

農地を相続すると後々トラブルになる可能性がある

実家の不動産に農地が含まれている場合、後に以下のようなトラブルになる可能性があります。

⒈農地の管理ができない

相続人が実家の農地と離れたところで暮らしている場合など、農地の管理ができなくなります。
自分で手入れをするにしても多大な時間と労力がかかりますし、業者などに依頼するにしても金銭的負担がかかります。

⒉自分が亡くなった場合、配偶者や子どもの負担になる

相続人が誰も農業をやらない場合、農地の相続は負担でしかありません。
さらに代替わりが進むと、もはや誰の土地かもわからなくなる可能性もあります。

他に見るべき相続財産がないなら相続放棄をする、他に相続財産があるなら相続土地国庫帰属制度の利用も検討しましょう。

実家の相続に関するよくある質問

実家の相続税がかからないのはどのようなときですか？

相続財産の総額が基礎控除額を下回る場合です。

上述したように、相続財産の総額が基礎控除額を下回る場合、相続税がかかりません。
ただし、各種控除を受けるなら、たとえ相続税が0円でも税務署に申告する必要があることに注意してください。

夫が亡くなり住んでいる家が遺産分割の対象になりました。このまま住み続けるのは難しいでしょうか？

被相続人の配偶者には、配偶者居住権があるのでそのまま住み続けることができます。

配偶者居住権とは、配偶者が相続開始時に被相続人の所有していた建物に居住していた場合に、死ぬまであるいは一定期間、無償でその建物を使用・収益する権利です。

その建物の所有権を、配偶者居住権と負担付の所有権に分けてそれぞれ相続するイメージです。

1. 配偶者居住権は以下の要件を満たしたときのみ設定できます。

• 被相続人の配偶者が相続の開始時に被相続人の所有していた建物に居住していたこと
  …これは、相続前の配偶者の生活環境を保護するためです。
• 配偶者が法律上の婚姻関係であったこと
  …内縁の妻（夫）は含みません。

2. 下の方法のいずれかで設定

• 遺産分割で配偶者居住権を設定した場合
• 遺贈により配偶者居住権を得た場合
• 家庭裁判所の審判により配偶者居住権を設定された場合

所有者は配偶者居住権を登記する義務があります。

配偶者は用益に関して、用法遵守（じゅんしゅ）義務・善管注意義務・建物の修繕義務があります。また、修繕費用も配偶者が負担します。

配偶者居住権の終了原因は主に以下の4つです。

• 配偶者の用法遵守・善管注意義務違反
• 存続期間満了
• 配偶者の死亡
• 建物の消滅

上記の原因により、配偶者居住権が消滅すると、所有者は完全な所有権を取得します。

まとめ：実家の相続はトラブルなく分割できるかと相続後の有効活用がポイント

実家の相続をトラブルなくおこなうためには、生前から遺言書の作成や、家族間の話し合いを行っておくなど事前準備が大切です。

ファミトラでは、弁護士や司法書士など相続の専門家が無料相談を承っております。
また、ファミトラリアルティでは、相続を含めた不動産の総合サポートをおこなっております。

相続や相続不動産の活用などに興味をお持ちの方は、一度ファミトラにご相談ください。