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土地の分筆とは?必要な場面や手続きの流れなどをわかりやすく解説

分筆とは?

土地の分筆は、不動産の流動性を高めるのに有効です。例えば土地を相続する際、分筆をすることで良い結果を招く場合があります。

この記事では、分筆のメリットや手続きの流れについて、わかりやすく解説します。分筆が気になる方は、参考にしてみてください。

この記事の監修者

田中 総
(たなか そう)
司法書士

2010年、東証一部上場の不動産会社に新卒で入社し、10年以上に渡り法人営業・財務・経営企画・アセットマネジメント等の様々な業務に従事。
法人営業では遊休不動産の有効活用提案業務を担当。

経営企画では、新規事業の推進担当として、法人の立ち上げ、株主間調整、黒字化フォローの他、パートナー企業に出向して関係構築などの業務も経験。
司法書士資格を取得する中で家族信託の将来性を感じ、2021年6月ファミトラに入社。

目次

土地の分筆とは?わかりやすく説明

土地

分筆とは、1つの土地を複数に分ける手続きです。
分筆により土地の流動性が高まったり、利用用途が広がったりします。

なお、分筆は分割と似ているため、区別する必要があります。

分筆と分割の違い

分筆と似た手続きが分割です。

分割は、建物を建築する際に1筆の土地(敷地)を分けて、それぞれの敷地に建築基準法上の基準に合致する建物を建てられるようにする手法です。

1つの敷地を複数に分ける点で、分筆と分割は共通します。
分筆と分割の違いは、登記手続きの有無です。分筆は土地が分かれた事実が登記簿上で明確になります。

土地を分筆する主な理由

土地を分筆する主な理由を紹介します。土地の分筆は、相続の際に用いられるケースが多いです。

一筆の土地を複数名で相続する場合・複数名での相続に備えたい場合

一筆の土地を複数の相続人が相続する場合、分筆は効果を発揮します。

分筆手続きを経ずとも、一筆の土地を相続人複数で共有することはできます。
しかし、土地の共有は、後のトラブルを生みやすいです。土地の売却には共有者全員の同意が必要で、1人でも反対すれば売却はできません。

共有状態の土地は相続が発生するたび共有者の数が増え、さらに処分のハードルが上がります。

分筆した上で土地を相続すれば、共有が生む問題は解消できます。
分筆により各相続人が単独で土地を所有できるため、土地の処分が容易になるためです。

たとえば、3人で相続した土地甲を分筆し、甲①、甲②、甲③に分けておけば、それぞれの土地を他の相続人の同意なしで売却できます。

土地を複数人で相続する際は、分筆を検討してみても良いでしょう。共有不動産の管理・処分をめぐる相続人間のトラブルを防げます。

土地の一部を売却や地目変更したい場合

土地の一部を売却・地目変更する場合、分筆が必要です。
分筆し土地の一部を独立させれば、一部分のみ売却したり一部分のみの地目を変更したりできます。

なお、地目とは土地の用途のことです。
地目が農地になっている土地があるとして、土地の一部を切り離し地目を変更すれば、家を建てたり、駐車場として利用したりできます。

分筆は、土地の利用用途を広げる役割も果たすといえるでしょう。

土地の一部を担保にしたい場合

土地の一部を担保にしたい場合、分筆は役立ちます。
分筆し土地の一部を独立させれば、一部の土地にのみ担保権を設定できるためです。

分筆しない状態で抵当権を設定すると、抵当権の効力は土地の全部に及びます。
しかし、分筆で土地の一部を独立させれば、抵当権の効力が及ぶ範囲を限定させることが可能です。

抵当権の効力が土地全体に及べば、土地全体が競売の対象になります。
しかし、分筆して土地を独立させておけば、競売にかけられたとしても、失うのは独立させた部分のみです。

相続税を土地の一部で物納したい場合

相続税を土地の一部で物納したい場合、分筆は役立ちます。

相続税の支払いが大きく、現金のみで支払いができない場合があります。不動産以外に相続財産がない場合、不動産を売却し、納税資金を確保せざるを得ないときもあるでしょう。

しかし、不動産全部の売却は、不動産を生活の拠点として利用していた方にとって痛手です。
この点、分筆で不動産の一部を独立させれば、生活に不要な部分のみを物納できます。

土地の分筆にかかる費用

土地の分筆にかかる費用は、次のとおりです。

  • 土地家屋調査士に支払う報酬
  • 登録手続費用

分筆にかかる費用の相場は、土地の広さや手続きの複雑さによって様々です。
10〜20万程度におさまる場合もあれば、100万円を超える場合もあります。

気になる方は、土地家屋調査士に相談し、見積もりを出してもらいましょう。

土地の分筆で得られるメリット

OK

土地の分筆で得られるメリットを解説します。

相続した土地を独断で活用できる

土地の分筆により、相続した土地を独断で活用できるようになります。
土地の分筆により、土地が複数に分けられ、登記上も完全に独立した土地になるためです。

両親が死亡し、甲土地を兄弟ABCの3人で相続する事例を考えてみましょう。

複数人で1つの土地を相続した場合、ABCで共有すれば、分筆をしなくても複数人で相続できます。
持分を3分の1ずつにして相続登記をすれば、兄弟間で土地を公平に分けられるため、問題ないと考える方もいるかもしれません。

しかし、後に兄弟の誰かが不動産を売却したいと考えたときに、問題は表面化します。共有不動産の売却には、全員の同意が必要だからです。

AとBが不動産を売却したくても、Cが同意しなければ不動産は売れません。意見が対立し、兄弟間の争いに発展する恐れもあるでしょう。

この点、土地を相続した時点であらかじめ土地を分筆しておけば、共有状態が生む問題は解消できます。

甲土地を甲①、甲②、甲③の3つに分筆し、兄弟ABCで土地を一筆づつ所有すれば、共有の問題は生じません。各々が完全に独立した、3つの土地になるためです。
Aは相続した甲①を単独で処分できます。甲①の売却にあたり、BやCの同意は不要です。

土地共有が生む問題を解消し、不動産の流動性が高まる点が、分筆のメリットといえるでしょう。

土地を複数の用途で活用できるようになる

分筆により地目別の登記が可能になるため、用途に応じた土地活用を実現できます。
一筆の土地を完全に分離することで、不動産ごとに地目を登記できるからです。

地目が「田」の土地があったとします。この土地に家を建てたい場合、地目を田から宅地に変更しなければなりません。
この点、土地を2つに分筆し、片方の地目を「宅地」として登記すれば、宅地とした土地に住宅を建てることができます。

節税になる場合がある

土地を分筆した結果、節税に繋がるケースがあります。
分筆により、利用しづらいような経済的価値の低い土地ができる場合があるためです。

分筆の結果、道路に接しない土地や建物を建築しづらい形状の土地など、経済的価値が乏しい土地ができると、全体としての不動産評価額が下がり、節税効果が生まれます。

土地の分筆によって生じる可能性があるデメリット

うるさい

土地の分筆によって生じるデメリットや注意点を解説します。

分筆する際は、分筆後の状況が生む変化を、綿密にシミュレーションする必要があります。
分筆が原因で、経済的な損失を被ったり、人間関係のトラブルに発展したりする事例もあるためです。

土地の活用がしにくくなる場合がある

分筆により、土地の活用がしにくくなる場合があります。土地の形状が変わるためです。

たとえば、分筆の結果、道路に面していない使い勝手の悪い土地ができたり、一筆あたりの土地の面積が小さくなったりと、土地の利用価値が変化する可能性があります。

利用しにくい土地は、経済的価値が低く見積もられ、売却のハードルが上がります。特に注意したいのは、増築に及ぼす影響です。

土地面積が狭くなると、建築に対する制限がかかりやすくなります。土地が狭くなる結果、建築に対する制限が厳しくなり、増築ができなくなるかもしれません。

分筆する際は、分筆後の土地の形状や建築制限にも注意を払う必要があります。

固定資産税の特例措置が土地全体に適用されなくなる

分筆の結果、固定資産税が上がる恐れがあります。特例が適用されなくなる可能性があるためです。

たとえば、小規模住宅用地は、一定の面積まで固定資産税の課税標準が6分の1まで軽減されます。しかし、分筆すると住宅用地の要件を満たさなくなり、減税の特例対象から外れる場合があります。

分筆の際は、税金に及ぼす影響まで考慮しましょう。

一筆ごとの価値に差がでる

分筆により、一筆ごとの経済的価値に差が生じる可能性があります。
土地を同じ面積になるよう分筆したからといって、全ての土地が等しい価値を持つとは限らないためです。

面積が同じでも、立地や形状が悪い土地は相対的に価値が落ちます。
一般的には経済的価値が高い土地を望む人が多いため、このことが人間関係のトラブルを招く場合もあるでしょう。

相続人間の公平を保つために、土地を分筆するケースがあります。しかし、分筆が原因でかえってトラブルに発展する危険もあるのです。

土地を分筆する際は、分筆後の各土地の価格差が原因で、トラブルにならないか注意しましょう。

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土地を分筆できないケースとは?

住宅地

土地を分筆できないケースについて、解説します。

条例などで分筆が規制されている

条例などで分筆が規制されている場合があります。
分筆をする際は条例などの法令を確認し、分筆を制限する規制がないか確認しましょう。

法令で分筆が制限される理由は様々ですが、具体例として景観保護のため分筆が制限されている地域があります。
観光地など、景観が問題になりやすい地域に住んでいる方は、注意したほうが良いでしょう。

隣地との境界が確定していない

隣地との境界が確定していない土地は、分筆ができません。
境界確定の有無で分筆が妨げられるケースは多いため、注意が必要です。

隣地との境界未確定の土地を分筆する場合は、筆界確認書(ひっかいかくにんしょ)を作成し、法務局に提出しなければなりません。

境界の確定には、原則、隣地に住む方の協力が必要です。
隣人が境界確定に非協力的であったり、行方が知れなかったりする場合は、裁判手続きを踏むなどして、境界を確定させましょう。

分筆後に最低面積の規定未満になる

分筆後の土地が、最低面積の規定未満になる分筆はできないルールになっています。

不動産登記簿に記載される面積は、0.01平方メートルが最小です。0.01平方メートル未満の土地を生む分筆は、規定の最低面積を下回るとして、分筆が認められないため注意しましょう。

なお、登記簿上の最低面積を上回るとしても、分筆後の面積次第では建築上の制限を受けます。
分筆後に建築や増築を考えている方は、分筆後の面積が建築制限にかからない程度の広さを保つようにしましょう。

相続にともない土地を分筆する手続きの流れ2パターン

記入

相続にともない土地を分筆する方法は、次の2パターンあります。

  1. (法定相続による)相続登記→分筆登記→(遺産分割による)持分移転登記
  2. 分筆登記→(遺産分割による)相続登記

一般的に、パターン②のほうがメリットが多いといえます。
登記手続きがシンプルで、コストも低いためです。

相続人間で遺産分割協議が問題なくまとまりそうな場合は、原則、②のルートを優先して問題ありません。

ただし、登記の流れはやや複雑になるため、事前に土地家屋調査士や司法書士に相談することをおすすめします。

①相続登記を先に行う方法

分筆前に、法定相続分での相続登記を先行させる方法です。
土地の分け方につき相続人間で争いがある場合は、とりあえず法定相続分で相続登記をしておく手段が考えられます。

手続きの流れ

相続人となる兄弟ABCDの4人がいるとします。

①のルートで分筆するには、まず持分4分1づつで相続登記をします。

相続登記の後は、分筆登記です。
分筆登記をした時点で、4人での共有土地が4筆存在する形になります。

最後に、各々の単独所有とするため、遺産分割協議を経て各土地につき持分移転登記をします(例:ABCの持分合計4分の3をDに移転し、D単独所有とする)。持分移転登記の原因は「遺産分割」です。

手続き費用の例

①のルートは、登記が3件になるため、費用(司法書士や土地家屋調査士に支払う報酬+登録免許税)も3件分かかります。

登記費用の具体例
  • (法定相続による)相続登記:30万円
  • 分筆登記:50万円
  • (遺産分割による)持分移転登記:25万円

②分筆登記を先に行う方法

②のルートは、登記が2件で済みます。
登記件数が少ない分、手続きがシンプルでコストも安くなります。

手続きの流れ

相続人となる兄弟ABCDの4人がいるとします。

②のルートで分筆するには、最初に分筆登記をします。このとき名義人は被相続人のままで、被相続人名義の土地が4筆存在する形になります。

分筆後に、遺産分割協議を経て、被相続人から各相続人を所有者とする相続登記をします(例:所有権を被相続人からAに移転し、Aの単独所有とする)。①の場合と異なり、所有権移転の原因は「遺産分割」ではなく「相続」です。

手続き費用の例

①のルートは、登記が2件になるため、費用(司法書士や土地家屋調査士に支払う報酬+登録免許税)も2件分かかります。

登記費用の具体例
  • 分筆登記:50万円
  • (遺産分割による)相続登記:30万円

登記の件数が少ない分、①よりも②のルートのほうが費用が安くすみます。

土地の分筆に関するよくある質問

疑問

土地の分割に関して、よくある質問に回答します。

分筆登記にはどのくらいの期間がかかりますか?

分筆にかかる期間は、1カ月〜1年以上です。

分筆にかかる期間は、筆界確定済みの土地か否かで大きく異なります。

筆界確定を終えている土地であれば、1カ月以内で分筆が完了するでしょう。

しかし、筆界確定未了の土地は、筆界確定が終わらない限り、分筆ができません。

筆界確定にかかる期間は状況によりけりです。隣地の土地所有者が非協力的だったり、不在だったりする場合、1年以上かかるケースも珍しくありません。

筆界確定を終えていない土地を分筆する場合は、登記完了までの期間が長くなるため、長期目線で計画を立てましょう。

分筆の手続きは自分でできますか?

分筆の手続きを自分で完了させるのは、至難の業です。

分筆手続きは、土地家屋調査士に依頼するのが一般的といえます。

分筆は、測量や図面の作成、境界標設置など、専門的な作業が必要になるためです。

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まとめ:土地の分筆の仕組みを知って相続や土地活用に役立てよう

やる気

相続時に土地の分筆を利用すると、土地の共有状態を解消でき、土地の活用がしやすくなります。

相続人同士の土地共有は、単独での売却ができなくなるなどの不都合が生じます。
相続した土地の流動性を高める方法として、土地の分筆を検討してみても良いでしょう。

分筆に限らず、相続財産は流動性を高めておくほうがトラブル回避に繋がります。

不動産の有効活用としては、分筆以外に家族信託の方法もあります。家族信託を組むと、認知症で不動産を動かせなくなるなどの、不都合を解消できるためです。

ファミトラではこれまで数多くの家族信託・相続などに関する相談を受け付けてきました。相続などの制度利用で不安のある方は、お気軽にファミトラまでお問い合わせください。弁護士や司法書士など相続の専門家をはじめ、家族信託コーディネーターが無料相談を承っております。

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この記事を書いた人

田中総 田中総 家族信託コーディネーター®エキスパート 宅地建物取引士/司法書士

東証一部上場の企業で10年以上に渡り法人営業・財務・経営企画等の様々な業務に従事。司法書士資格を取得する中で家族信託の将来性を感じ、2021年6月ファミトラに入社。お客様からの相談対応や家族信託の組成支援の他、信託監督人として契約後の信託財産管理のサポートを担当。

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