空き家を上手く売却する方法｜メリット・注意点と費用や税金について

親が住んでいた空き家を相続したけど、どのように処分すれば良いのかわからないとお悩みの方もいらっしゃるでしょう。

空き家は維持にお金がかかるだけではなく、様々なリスクが潜んでいます。
この記事では、空き家売却の方法だけではなく、税金を抑える工夫まで解説しています。
ぜひ最後までお読みください。

空き家を早期に売却するメリットは？

空き家を早期に手放すメリットは、以下のとおりです。

• 建物の劣化を回避できる
• 親の老後資金の不足を回避できる
• 特定空き家になることを回避できる

①建物の劣化を回避できる

一般的に、家屋は居住していないと早く老朽化すると言われています。
老朽化した家は、屋根や壁が崩れたりして通行人などがけがを負った場合、所有者に責任が発生します。

②親の老後資金の不足を回避できる

空き家を維持するには維持費がかかる他、家や土地は所有しているだけで固定資産税がかかります。
空き家を所有している期間が長くなるほど、維持費と固定資産税を捻出することとなります。
その結果が、親の老後資金の不足です。

③特定空き家になることを回避できる

特定空き家とは、空家等対策特別措置法で定められた要件に当てはまる空き家のことです。
特定空き家に指定されると、税制面での優遇措置が適用されなくなるなどのデメリットがあります。

空き家を売却する5つの方法

そのままの状態で売却する

そのままの状態で売却するメリットは以下の3つです。

• リフォームなどの費用がかからない
• すぐにでも売りに出すことができる
• 更地にするよりも固定資産税が抑えられる

最も手間も時間もかからない方法ですが、築年数が古い場合、売れにくいというデメリットがあります。

しかし、昭和25年以前に伝統構法で建てられたいわゆる古民家の場合、昨今の古民家ブームを背景に想定よりも早期に売却できることもあります。

不動産買取業者に依頼する

不動産会社の中には、売却の仲介だけではなく自社で買い取りをしているところがあります。そのような不動産会社に直接買い取りを依頼する方法です。

不動産会社に買い取ってもらうメリットは、次の2点です。

• 仲介手数料が不要
• 最短で1カ月ほどで決済まで進むので、現金化が早い

一方、デメリットは、相場よりも売却価格が安くなることです。およそ相場の50〜80％が売却価格となることが多くあります。

以上のようなメリット・デメリットがありますが、不動産会社に売却先を探してもらうことに比べて、現金化までが早いのはやはり魅力です。

住居をリフォームして売却する

家屋をリフォームしてから売却する方法です。この売却方法には、以下のメリットがあります。

• リフォームすると現状で売却するよりも高額で売れる
• リフォームすると売れる可能性が上がる

一方、以下のデメリットがあります。

• リフォームにかけた金額の全額を売却価格に上乗せすることはできない
• 築年数が古い場合、リフォームしても売れない場合もある

リフォームするかどうかは、不動産会社と相談して決めましょう。

住居を解体して更地にして売却する

住居を解体して更地にして売ることのメリットは以下のとおりです。

• 一般的に家屋がある場合よりも高額で売却できる
• 駐車場、店舗、投資目的など、買い手の層が広がるため、早期に売却できる可能性がある
• 家屋の維持費がいらなくなる

一方、更地にして売ることのデメリットは以下のとおりです。

• 更地にすると固定資産税や都市計画税が上がる
  家屋のある土地なら住宅用地の特例措置で軽減税率の適用がありますが、更地には特例の適用はありません。
• 高額な解体費用がかかる
  坪単価3〜5万円が相場で、建坪30坪の家屋なら100〜150万円となります。

空き家バンクを利用する

空き家バンクとは、市町村などの自治体が空き家・空地の情報を提供するマッチングシステムです。
空き家バンクは空き家・空地の情報を提供するのみで、積極的に宣伝をするわけではありません。

空き家バンク利用のメリットは以下のとおりです。

• 無料である
• 資産価値が低くても登録が可能である
• 自治体が提供するので安心感がある
• 補助金・助成金を使える場合がある

一方、デメリットは以下のとおりです。

• 宣伝をしないため、一般的に不動産仲介よりも時間がかかる
• トラブル対応は自分でしなければならない

空き家売却の一般的な流れ

空き家売却の価格相場は立地や築年数などの条件で異なる

空き家の価格相場を決める要素は複雑ですが、以下の4つの要素で決まります。

相場の調べ方は、以下の4つです。

• 不動産ポータルサイトを使う
• レインズを使う
• 土地総合情報システムを使う　　
• 空き家バンクを使う

空き家を売却するときにかかる費用

空き家を売却するときには、以下4つの費用がかかります。

1. 仲介手数料
2. 清掃費用
3. 住居の解体費用
4. 税金

以下詳しく解説します。

仲介手数料

不動産会社を通して空き家を売却すると、仲介手数料が発生します。
仲介手数料の金額は宅地建物取引業法で定められており、取引金額により上限が定められています。

仲介手数料は以下のとおりです。計算方法は速算式によっています。

取引金額	仲介手数料（消費税別）
200万円以下	5％
200万円越え～400万円以下	4％＋2万円
400万円越え～	3％＋6万円

大抵の場合、売買契約成立時に仲介手数料の50％を支払い、決済時に残りの50％を支払います。

清掃費用

空き家を売却する場合、現状渡しというケースもありますが、売りに出す際にハウスクリーニングをかけるのが一般的です。
購入希望者が内見に来た時に、少しでも印象を良くするためです。

一戸建ての場合の相場は家屋の広さや汚れ具合によって異なり、一般的に広くなるほど高額になります。
また、居住している場合は基本料金の2〜3割ほど高くなり、空き家の場合2割ほど安くなる傾向にあります。

キッチン、バス、トイレだけ、個別にクリーニングを依頼することもできます。
ハウスクリーニングの相場は以下の表のとおりです。

間取り	クリーニング費用
2LDK・3DK	～6万円
3LDK・4DK	8～12万円
4LDK・5DK	10～15万円

住居の解体費用

住居を取り壊し更地にして売却する場合、住居と物置などの付属物を解体し、廃材を処分する必要があります。

住居の解体費用は、住居の構造と広さ（間取り）で決まります。
一般的に木造よりも鉄骨などの堅牢建物のほうが高いです。また、広い方が高くなる傾向にあります。

ただし、木造でも古民家などで木材を再利用する場合は、別途料金がかかることもあります。

家屋解体費用の相場は以下の表のとおりです。

構造	一坪当たりの解体費用
木造	3～5万円
鉄骨造	4～6万円
鉄筋コンクリート造・鉄筋鉄骨コンクリート造	6～8万円

例えば、鉄骨造で床面積50坪の住居の場合、坪単価4〜6万円なので200〜300万円ということになります。

税金

住居を売却すると必ず税金がかかります。
住居を売却することにより、かかる税金は以下のとおりです。

①譲渡所得による所得税

住居を売却して利益が出た場合、譲渡所得による所得税がかかります。
売却金額から、売却にかかった費用を引いたものを譲渡所得といいます。

譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。

譲渡所得　＝　譲渡価格　－　（建物購入価額　+　減価償却費相当額）　－　譲渡費用

上記計算で算出した譲渡所得に税率をかけたものが税額です。

②売買契約書にかかる印紙税

印紙税は契約書にかけられる税金です。
印紙税の額は売却価格によって決まり、1,000円〜60,000円です。

③消費税

不動産会社の仲介手数料や司法書士の登記手数料に消費税がかかります。

④登録免許税

売却した家屋に抵当権が設定されていた場合、抵当権を抹消する際に登録免許税がかかります。

空き家の売却で発生する税金を抑える方法

空き家を売却すると必ず税金が発生することは、上で見たとおりです。

それらの税金も各種の特例を使用すると抑えることができます。
以下で詳しく解説します。

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの控除の特例」を利用する

平成28年4月1日から令和5年12月31日の間に売却した空き家が相続や遺贈によるものだった場合、一定の要件の下で税金控除の特例が受けられます。
控除額は最高3,000万円です。

特例適用の要件は以下のとおりです。

1. 被相続人住居用家屋であること
2. 相続または遺贈により取得した家を売ったこと
3. 売却代金が1億円以下であること
4. 買い手が、親子、夫婦、内縁の妻（夫）など、特別な関係にあたらないこと

小規模宅地等の特例を利用する

小規模宅地等の特例とは、被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族が事業用あるいは住居として使っていた土地を相続した場合、一定の要件のもとで評価額を減額するものです。

要件は以下の3つです。

1. 被相続人が住んでいた、または事業に使っていた土地である
2. 土地の面積が一定以下である
3. 相続人が、配偶者、被相続人と生計を一にしていた親族、あるいは被相続人と別居していて、かつ3年以上賃貸住宅に住んでいる親族

以上の要件を満たしている場合、評価額が最大80％減額されます。

相続後3年10カ月以内に売却する

相続や遺贈により取得した土地を一定期間内に売却すると、相続税額のうち一定の金額を譲渡資産の取得費に加算することができます。
これを相続財産を譲渡した場合の取得費の特例といいます。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を受けるための要件は次の3つです。

1. 適用を受ける人が、相続や遺贈により取得した人であること
2. 適用を受ける財産を取得した人に相続税が課されていること
3. 適用を受ける財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日（3年10カ月）までに譲渡していること

空き家解体の補助金を申請する

深刻な空き家対策に対処するため国土交通省は「空き家対策総合支援事業」として、空き家の解体や利用などに支援を行っています。

この支援により各自治体は、所有者が空き家の解体をする場合に補助金を出し、積極的にサポートできるようになりました。
補助金の名目は自治体ごとにことなりますが、解体費用の約20〜50％が補助されることが多いです。

耐震診断を受けることが条件になる自治体もあるなど、少しハードルは高いかもしれませんが、一度、自治体に問い合わせてみると良いでしょう。

空き家を売却するときに注意する４つのポイント

空き家を売却するときに、後でトラブルにならないために注意すべき4つのポイントを解説します。

売主の名義に変更されているかどうかを確認する

まず、不動産の売主となるためには、空き家の登記名義人になっていなければなりません。

相続による移転登記がすんでいない場合は、所有権移転登記の手続きが必要です。
相続人本人であれば自分で移転登記の申請ができるので、法務局の無料相談などを利用して自分で申請すれば安くすませることもできます。

しかし、登記の申請には高度な法律の知識が必要になります。
一般の方の申請では書類に不備があったり、添付書類が足りなかったりすることが多く、一度で申請が終わらない可能性が大きいです。

登記の専門家である司法書士に依頼するのが無難かつおすすめです。

更地にする際はタイミングに気をつける

上述したように、家屋付きの土地と更地では、更地の方が固定資産税が高くなります。
もし、更地にして中々売却できなければ、その分固定資産税を多く収めることになります。

固定資産税は毎年1月1日の所有者にかかります。
それを考慮すると、1月2日以降に更地にするのがタイミングとしてはベストということになります。

1年以内に売却ができれば、固定資産税は家屋付き土地のままです。
また、売却が成立するまで家屋を残しておいて、引き渡しのときまでに更地にする、いわゆる「更地渡し」も、固定資産税を抑えるのに有効です。

住居が傷まないように管理する

更地にせずに空き家を売却する場合、住居が傷まないよう管理に気をつける必要があります。

人が住んでいない家は傷むのが早いため、住居の価値を下げないよう定期的に維持・メンテナンスが必要です。

希望より少し高めの売り出し価格にする

空き家を売却する場合、売り出しの価格にも注意しましょう。
最初に売り出す際、不動産会社の査定額よりも1割ほど高く設定しましょう。

不動産の売却は売値で決まることはほぼ皆無です。
不動産売買は売り手と買い手が数回の値引き交渉の末、お互いの妥協点を探りながら最終的に契約に至るためです。
最初から値引きを考慮に入れて売却価格を設定すると良いでしょう。

多少値引きしても査定額以上で売却できれば、売主は査定額以上で売れて喜び、買主は売却価格よりも安く買えて喜び、お互いにウィンウィンの関係となります。

空き家売却について悩んだときの相談先は？

空き家の売却について悩んだときの相談先は、主に以下の3つです。

• 不動産会社
• 市区町村などの自治体
• 不動産取引のサポート会社

不動産会社

不動産会社に相談するメリットは、相談がそのまま売却に繋がる可能性があることです。
相談した不動産会社が買取をしている場合、家屋の解体から移転登記までワンストップで行ってもらえる場合もあります。

市区町村などの自治体

自治体に相談した場合、空き家バンクを利用することになります。
メリットとしては仲介手数料がかからない、自治体である安心感を得られることがあげられます。
デメリットは、自治体なので積極的に買い手を探すことがないことです。

不動産取引のサポート会社

不動産取引のサポート会社とは、不動産業も行っていますが、さらに総合的に不動産の運用や活用のコンサルティングをおこなう企業のことです。

不動産の専門家だけではなく、弁護士や司法書士、税理士など各種の専門家が在籍していることも多いです。不動産取引だけでなく、相続や家族信託などの法律的な相談も受け付けていることがあります。

空き家売却に関するよくある質問

まとめ：空き家の売却は信頼できる専門家に相談しよう

空き家の売却に関して、その流れから注意すべきポイントを解説してきました。
ここでもう一度強調しておきたいことは、悩んだら専門家に相談するということです。

特に税金に関しては一般の方では難しいため、税理士などの専門家に任せた方が確実です。

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